Efisiensi Pasar Tanah (Land Market)

Pasar tanah dimana masyarakat memiliki kebebasan dalam bertransaksi tanah banyak diyakini akan memberikan kesejahteraan bagi seluruh pelakunya. Namun demikian, pada kenyataannya seringkali keuntungan dalam pasar tanah hanya dinikmati oleh kelompok tertentu. Lebih daripada itu kondisi ini dapat mengakibatkan dampak yang tidak menguntungkan bagi masyarakat secara luas. Jika hal itu terjadi, maka terjadilah kegagalan pasar yang disebabkan oleh kondisi pasar yang kurang efisien.

Sebagai salah satu bentuk aset, tanah merupakan sumber daya pemberian Tuhan yang sangat dahsyat. Setiap kegiatan makhluk hidup di dunia ini bertumpu pada tanah. Bagi manusia, merupakan tempat untuk melakukan semua aktivitas domestiknya. Tanah juga merupakan tempat berpijak bagi manusia untuk berusaha, baik yang berhubungan langsung dengan tanah seperti pertanian dan perkebunan maupun usaha jasa seperti perdagangan. Lebih jauh lagi tanah merupakan sumber produksi di mana seluruh material yang kita hasilkan selalu menggunakan bahan dasar maupun turunan yang berasal dari tanah.

Berangkat dari kebutuhan makhluk hidup terhadap tanah yang sangat tinggi, tidak mengherankan jika tanah memiliki nilai bagi manusia. Nilai tersebut dapat berupa penghargaan terhadap fungsinya, kandungan yang ada dimilikinya, ataupun hal-hal lain yang bersifat abstrak seperti keindahan. Karena tanah memiliki nilai, maka manusia melakukan pertukaran tanah dengan benda atau jasa yang juga memiliki nilai. Hal inilah yang menjadi latar belakang tanah mulai diperlakukan sebagai komoditas. Komoditas adalah sesuatu yang dibutuhkan dan suplainya tersedia di suatu arena yang disebut pasar.

Kita semua paham bahwa tanah memiliki peran sebagai komoditas yang memiliki nilai untuk diperdagangkan di pasar. Pasar untuk tanah sendiri saat ini sulit didefinisikan secara rigid meskipun definisi pasar secara global telah ada dan diakui. Dalam ekonomi, pasar diartikan sebagai sebuah struktur, dalam bentuk apapun, yang memungkinkan penjual dan pembeli melakukan pertukaran barang, jasa, ataupun informasi. Dengan demikian pasar tidak harus diartikan sebagai suatu tempat atau bangunan di mana penjual dan pembeli berkumpul. Kegiatan pertukaran dapat dilakukan di pusat perbelanjaan atau dalam bentuk yang lebih kompleks seperti bursa saham, dapat pula dilakukan dalam bentuk pelelangan, atau bahkan pertemuan informal antara dua individu. Pasar tanah sendiri saat ini lebih banyak dilakukan dalam dua bentuk terakhir yang disampaikan.


Inefisiensi Pasar Tanah

Pada dasarnya, pasar adalah bebas sepanjang tidak ada intervensi dari pemerintah seperti pajak, subsidi, minimum harga, atau plafon harga. Harga dibentuk murni dari hasil negosiasi antara pembeli dan penjual. Pasar yang bebas diyakini lebih efisien dan memberikan kesejahteraan bagi seluruh pelakunya. Namun demikian, pada kenyataannya pasar kadangkala mengalami kegagalan. Kegagalan pasar berupa kondisi di mana individui-individu pelakunya mengejar keuntungan yang berdampak buruk bagi masyarakat secara umum. Kegagalan ini diakibatkan oleh pasar yang kurang efisien.

Kegagalan pasar secara umum dapat disebabkan oleh tiga hal. Yang pertama adalah kompetisi yang tidak sempurna. Sebagai contoh harga di pasar dapat terdistorsi oleh kekuatan-kekuatan pembeli dan penjual berupa monopsoni dan monopoli. Individu-individu tersebut dengan kekuatannya (baik uang maupun produk) dapat melakukan pengaturan harga suatu barang atau jasa. Hal ini dapat berimplikasi buruk terhadap pelaku pasar yang lain dan masyarakat yang membutuhkan barang atau jasa tersebut.

Penyebab kegagalan pasar yang kedua adalah eksternalitas. Eksternalitas adalah dampak tidak langsung –baik dampak menguntungkan maupun merugikan- yang ditimbulkan oleh aktivitas ekonomi. Eksternalitas terjadi jika kegiatan ekonomi menghasilkan biaya tambahan atau keuntungan tambahan bagi pihak ketiga yang tidak terlibat langsung dari suatu transaksi kegiatan ekonomi. Sebagai contoh produksi rokok dapat mengakibatkan biaya ekstra gangguan kesehatan bagi orang lain yang bukan penjual dan pembeli rokok. Di sisi lain pembangunan hutan wisata akan menghasilkan ekstra keuntungan yaitu ketersediaan oksigen yang lebih baik bagi masyarakat sekitar. Dengan kata lain penjual dan pembeli tidak mengeluarkan uang untuk biaya ekstra ataupun menerima uang dari keuntungan tambahan yang ditimbulkan.

Dalam keadaan seperti ini biasanya produk barang dan jasa yang meinumbulkan biaya tambahan kepada masyarakat akan diproduksi secara besar-besaran.. Hal ini dapat dimengerti karena penjual dan pembeli tidak perlu menanggung biaya tersebut. Masyarakat atau pihak ketiga lah yang menanggung beban itu. Sebagai contoh kegiatan transaksi tanah yang bertujuan mengkonversi lahan dari lahan pertanian menjadi perumahan atau peruntukan komersial. Kegiatan seperti ini banyak dijumpai. Mengapa? Yang pertama adalah keuntungan ekonomi akibat konversi tersebut. Hal lain adalah pelaku transaksi bebas dari biaya eksternalitas yaitu dampak negatif berupa berkurangnya kualitas lingkungan bahkan ketahanan pangan. Biaya ekstra ini harus ditanggung oleh masyarakat karena tidak dibayar atau dibebankan pada pelaku transaksi.

Sebaliknya, konversi lahan pertanian untuk hutan wisata sangat jarang terjadi. Hal ini karena pelaku pasar mengetahui bahwa selain untuk keperluan wisata, kawasan tersebut juga memiliki manfaat lain seperti peningatan kualitas udara dan pencegahan terhadap bahaya banjir. Sementara itu mereka tidak memperoleh keuntungan atau bayaran dari eksternalitas yang dihasilkan dari masyarakat yang diuntungkan. Akibatnya timbul sifat apatis berupa keengganan untuk melakukan transaksi atau kegiatan serupa.

Penyebab inefisiensi pasar yang ketiga adalah informasi yang asimetris. Maksudnya, salah satu pihak yang bernegosiasi di pasar memiliki informasi yang berhubungan dengan barang yang diperdagangkan sementara pihak lain tidak. Ketidaksamaan informasi ini dapat mengakibatkan keuntungan bagi salah satu pihak dan kerugian bagi pihak yang lain. Misalnya seseorang yang berniat menjual tanah, tetapi tidak mengetahui harga transaksi yang terjadi pada beberapa waktu terakhir. Maka si penjual berpotensi mengalami kerugian dibandingkan calon pembeli yang telah memiliki informasi tersebut. Kerugian penjual terjadi akibat tidak dimilikinya informasi yang berakibat ketidakmampuannya untuk memperoleh harga yang adil sesuai kehendak pasar yang efisien.

Lebih jauh lagi, informasi yang asimetris dapat mengakibatkan biaya transaksi yang lebih tinggi. Biaya ini terjadi karena adanya kebutuhan akan jasa broker atau perantara. Biaya tersebut adalah beban yang harus dibayar untuk kebutuhan informasi mengenai keadaan harga pasar yang sesungguhnya di samping informasi mengenai calon pembeli atau penjual. Kedua kondisi tersebut merupakan potensi penyebab dari inefisiensi pasar yang pada gilirannya akan mengakibatkan kegagalan pasar.

Menuju Pasar Tanah yang Efisien

Ketiga penyebab umum kegagalan pasar tanah di atas perlu diantisipasi dengan kebijakan yang mendorong terciptanya pasar tanah yang efisien. Meningkatnya kompetisi di pasar tanah, kebijakan yang dapat mengakomodasi eksternalitas, dan diseminasi informasi pasar tanah adalah sasaran umum yang harus dicapai.

Kondisi penguasaan tanah di Indonesia saat ini lebih dari 50% atau tepatnya 56% dikuasai oleh kurang dari 20%, bahkan menurut Kepala BPN RI hanya dimiliki oleh 1% dari jumlah penduduk Indonesia. Angka ini berpotensi mengakibatkan inefisiensi pasar. Individu atau perusahaan yang jumlahnya relatif lebih sedikit akan memiliki posisi tawar di pasar yang lebih tinggi. Dampaknya harga-harga yang ditawarkan oleh developer atau pengembang baik perumahan, lahan komersial, maupun perkebunan dapat ditentukan sepihak oleh mereka yang menguasai tanah dalam jumlah besar.

Dampak lain yang dikhawatirkan adalah pemanfaatan tanah yang dikuasai tidak optimal atau idle. Mestinya setiap tanah dimanfaatkan sebesar-besar untuk keperluan sebagian besar masyarakat yang lebih membutuhkannya untuk berusaha. Namun jika kepemilikan tanah hanya dikuasai oleh segelintir individu, potensi untuk meng-hold tanah hingga harga tertentu yang ingin dicapai dapat dilakukan. Hal ini dilakukan demi mengejar keuntungan pemilik tanah yang bermodal besar. Akibatnya harga tanah akan melambung sesuai harga yang diinginkan pemilik tanah, sementara pemanfaatannya saat ini tidak optimal.

Perlu dicari cara untuk mendistribusikan tanah agar menjadi milik sebagian besar masyarakat sehingga tingkat kompetisi di pasar tanah semakin tinggi. Reforma Agraria yang dicanangkan oleh pemerintah saat ini merupakan kebijakan yang sejalan dengan hal tersebut. Pendistribusian kepada para petani atau masyarakat miskin tanah-tanah yang berasal dari hutan konversi maupun tanah perkebunan besar yang terlantar merupakan langkah tepat. Diharapkan tingkat perbandingan antara jumlah bidang tanah dan jumlah pemilik tanah mendekati seimbang sehingga mendorong terciptanya pasar yang lebih efisien.

Dari sisi eksternalitas, perlu dilakukan suatu kajian yang mendalam untuk mendorong pasar agar lebih efisien. Untuk pasar tanah dengan kondisi eksternalitas negatif perlu dilakukan penyesuaian harga dalam setiap kegiatan transaksinya. Konversi hutan menjadi perkebunan misalnya, akan mengurangi ketersediaan oksigen, menurunkan peran pentingnya dalam menahan banjir, serta daya dukungnya bagi ekologi yang ada. Masyarakat juga harus mengeluarkan biaya tambahan untuk menjaga kesehatan karena udara menjadi lebih rendah kualitasnya. Demikian pula jika terjadi bencana alam seperti banjir. Masyarakat di sekitar menanggung kerugian harta benda ataupun nyawa jika bencana banjir terjadi.

Saat ini, perusahaan atau individu yang melakukan transaksi pembelian tanah dalam jumlah besar hanya membayar harga tanah yang diperolehnya. Tidak ada uang yang mereka keluarkan untuk biaya eksternalitas negatif tersebut. Hal ini akan mendorong terjadinya perubahan besar-besaran yang berdampak buruk terhadap masyarakat akibat inefisiensi pasar.

Penilaian terhadap besarnya eksternalitas negatif akibat kegiatan di pasar tanah disebut penilaian ekonomi kawasan. Saat ini, besarnya biaya eksternalitas dapat diketahui melalui berbagai pendekatan penilaian ekonomi dan ekologi yang sudah diakui secara internasional. Selanjutnya perlu kajian lebih lanjut mengenai beban biaya yang harus ditanggung oleh pelaku transaksi sehingga potensi kegagalan pasar dapat diredam.

Hal terakhir yang perlu dicermati dalam mendukung terciptanya pasar tanah yang efisien adalah adanya sistem informasi pasar tanah. Sistem informasi ini sekurang-kurangnya memuat informasi mengenai transaksi yang pernah terjadi di suatu wilayah. Pemetaan data transaksi (yang mulai dilaksanakan di BPN tahun 2008 ini) menjadi suatu infrastruktur yang mutlak dilakukan. Setiap transaksi yang didaftarkan di Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota wajib dipetakan dalam suatu sistem informasi spasial.

Sistem informasi tersebut akan sangat berguna bagi pelaku pasar. Calon pembeli atau investor di bidang pertanahan bisa mendapatkan gambaran awal tentang penyebaran data transaksi. Penyebaran tersebut dapat menggambarkan konsentrasi atau penyebaran pertumbuhan ekonomi di suatu wilayah. Di wilayah yang banyak terjadi transaksi memberikan gambaran tentang pertumbuhan ekonomi yang lebih tinggi dibanding wilayah yang lain.

Kegunaan yang lain adalah informasi harga transaksi tersedia bagi pelaku pasar untuk mempermudah pengambilan keputusan. Calon pembeli maupun penjual dapat mengetahui harga transaksi yang dilaporkan dalam beberapa tahun terakhir. Dengan adanya informasi pasar tersebut, pelaku dapat memperoleh masukan tambahan yang sama dan simetris tentang informasi harga pasar.

Catatan Akhir

Pasar tanah sempurna yang bebas dan efisien membutuhkan waktu untuk diwujudkan. Namun demikian upaya menuju ke arah yang diinginkan tersebut harus selalu dilakukan. Tiga hal inti yaitu persaingan yang sehat, penanganan eksternalitas, dan kesamaan kemudahan memperoleh informasi dari pelaku pasar harus selalu menjadi dasar dalam perbaikan menuju pasar tanah efisien.