Sistem Informasi Geografis (SIG) Pasar Tanah

Penyajian Informasi Pasar Tanah
Peta Pasar Tanah adalah penyajian informasi pasar tanah dalam bentuk grafis. Kelebihan dari penyajian data tersebut adalah pengguna dapat memperoleh gambaran mengenai distribusi intensitas pasar tanah secara spasial. Saat ini Badan Pertanahan Nasional telah mencoba menyajikan ketiga data utama di atas dalam suatu Sistem Informasi Pasar Tanah yang dapat diakses dan dimanfaatkan secara luas oleh seluruh masyarakat yang memiliki kepentingan untuk melakukan transaksi pertanahan. Data-data tersebut diharapkan dapat menjadi panduan atau pegangan utama bagi para pelaku transaksi.
Penyajian data-data tersebut dilakukan dengan mengkorelasikan ketiganya sehingga para pengguna data dapat melakukan pencarian dengan mudah.


Basis data tersebut juga disajikan mulai dari tingkat Kabupaten/Kota, mengingat basis administrasi terkecil yang ada di Badan Pertanahan nasional adalah tingkat Kabupaten/Kota. Dalam aplikasinya, keseluruhan data disajikan dalam format tekstual. Pengguna tinggal memilih kabupaten/kota di propinsi tertentu dan memperoleh daftar seluruh data pasar yang tersedia. Pengguna juga dapat melihat kapan terjadinya transaksi dan berapa harga transaksi yang dilaporkan.Selain dalam format tekstual, data pasar ini juga disajikan dalam format grafis atau berupa peta.Informasi utama yang ingin disampaikan dalam format grafis ini adalah sebaran atau distribusi transaksi jual beli dalam suatu wilayah administrasi kabupaten/kota. Oleh karena itu, legenda (feature) yang dipilih adalah titik (point). Dengan feature titik, pengguna data dapat lebih mudah mencerna distribusi sebaran (jumlah atau kerapatan) pasar tanah di suatu kabupaten/kota. Berbeda jika feature yang digunakan adalah poligon bidang tanah. Feature ini akan menggiring persepsi pengguna data pada perbedaan bobot transaksi berdasarkan luas bidang (poligon) yang tergambar.


Gambar 1. Contoh peta penyebaran titik data transaksi (sumber data Badan Pertanahan Nasional)

Dari gambar peta transaksi diatas dapat terlihat penyebaran dari transaksi di pasar tanah dalam kurun waktu tertentu. Tergantung dari ketersediaan dan skala peta dasar yang ada, pengguna dapat melihat aktifitas pasar tanah dalam suatu wilayah atau lebih detail lagi di kawasan atau sepanjang jalan tertentu. Pengguna juga dapat membandingkan frekuensi transaksi antara satu kawasan dengan kawasan lain.
Sebagai tahap awal, penyebaran titik transaksi yang disajikan adalah transaksi yang terjadi dalam 2 (dua) tahun terakhir. Pada gilirannya nanti diharapkan pengguna informasi dapat melakukan pemilihan kurun waktu yang diinginkan. Dengan demikian pengguna akan memperoleh informasi yang lebih kaya yang berhubungan dengan waktu (time series). Perbandingan tingkat aktifitas pasar antar kurun waktu dapat dilakukan. Jika dihubungkan dengan spasial dapat pula dipantau pergeseran ke arah mana aktifitas pasar bergerak.
Meskipun Sistem Informasi Pasar Tanah ini mencoba menyajikan data seakurat mungkin, namun pengguna informasi tetap harus berhati-hati menggunakan data yang ada. Hal ini dikarenakan tidak semua data transaksi dapat disajikan. Penyajian dalam format spasial bisa memunculkan asumsi bahwa penyebaran data sertifikat tanah yang memiliki koordinat, sama dengan penyebaran transaksi pasar tanah. Padahal, seperti gambar di bawah ini, masih terdapat suatu data set yang hanya sekitar 19% data yang diperoleh dari Kantor Pertanahan memiliki koordinat yang akurat yang dapat dipetakan. Akibatnya, sistem informasi ini memiliki bias yang harus diperhitungkan.



Gambar 2. Gambaran ketersediaan data transaksi yang memiliki koordinat spasial. (sumber data: Badan Pertanahan Nasional)

Upaya yang dilakukan untuk mengatasi kendala ini adalah dengan menyajikan layer informasi lain berupa peta jumlah (count) transaksi berdasarkan wilayah administrasi kecamatan. Penyajian detail data transaksi hingga ruang lingkup kecamatan ini, dapat mengurangi bias data yang ada. Data ini pun mudah diperoleh karena seluruh data pasar yang tercatat di kantor pertanahan memiliki atribut lokasi kecamatan. Dengan demikian seluruh data dapat ditampilkan secara utuh.



Gambar 3. Gambaran persentase jumlah transaksi per kecamatan dalam suatu kabupaten (sumber data: Badan Pertanahan Nasional)


Jika tersedia peta dasar yang menggambarkan wilayah administrasi yang diinginkan. Gambar (pie chart) diatas dapat direpresentasikan secara spasial. Terlebih dengan adanya struktur data yang standar dari feature poligon batas wilayah administrasi, hubungan antara data diatas dengan peta dasar dapat dilakukan dengan mudah dan instant. Berikut ini adalah contoh peta wilayah kecamatan yang menggambarkan jumlah transaksi tanah sebagai representasi spasial dari data diatas.



Gambar 4. Peta jumlah transaksi pertanahan berbasis kecamatan (sumber data: Badan Pertanahan Nasional)


Penyajian data berbasis kecamatan ini memiliki kekurangan sekaligus kelebihan. Kekurangannya adalah tingkat akurasi yang rendah dibanding peta penyebaran transaksi yang berbasis titik. Hal ini karena data yang dapat ditampilkan hanya terbatas sampai level kecamatan. Selain itu, penyajian data sebaran jumlah transaksi secara spasial yang tidak dibandingkan dengan luasnya, dapat memberikan interpretasi yang salah tentang intensitas transaksi pasar. Meskipun demikian, penyajian layer tambahan ini diharapkan dapat menjadi komplemen dari peta penyebaran data pasar.
Penyajian Sistem Informasi Pasar Tanah dalam bentuk kedua peta diatas, baru terbatas pada tampilan grafis saja. Dengan memanfaatkan perangkat lunak Sistem Informasi Geografis, data-data grafis tersebut dapat dengan mudah dihubungkan dengan data-data tekstual.
Untuk merealisasikan pembangunan sistem informasi geografis yang saling menghubungkan data grafis dan data tekstual, perlu dibangun geodatabase di lingkungan penilaian tanah Badan Pertanahan Nasional. Pembangunan struktur data ini meliputi pendefinisian tema serta fitur/data set yang berisi atau menghubungkan tabel spasial, tabel tekstual maupun tabel look up. Dengan tertatanya geodatabase, diharapkan akses informasi spasial dapat diperoleh dengan cepat dan handal.
Dengan demikian, jika pengguna tertarik dengan suatu transaksi di lokasi tertentu, dia juga dapat langsung mengakses data-data lain seperti kapan terjadinya transaksi, berapa nilai transaksinya, jenis hak, dan lain sebagainya. Demikian pula sebaliknya, jika seseorang ingin mengetahui lokasi dari suatu transaksi yang ada, dia dapat terhubung dengan data spasial yang menunjukkan lokasi pasti dari bidang tanah yang ditransaksikan tersebut.

Manfaat Sistem Informasi Pasar Tanah
Suatu informasi yang diperoleh dari pengolahan data yang baik dan akurat, akan memberikan manfaat bagi penggunanya, khususnya sebagai pegangan atau pedoman dalam proses pengambilan keputusan, baik saat ini maupun untuk masa yang akan datang . Sistem Informasi Pasar Tanah yang dikembangkan saat ini pun juga diharapkan dapat memberikan informasi yang dibutuhkan oleh pihak-pihak yang berkepentingan dalam pengambilan keputusan menyangkut pasar tanah.
Secara umum, pihak-pihak yang berkepentingan dalam pasar tanah, dapat dibagi menjadi tiga kelompok, yaitu pelaku pasar tanah, institusi pengambil kebijakan di bidang pertanahan, maupun badan usaha privat yang memiliki strategi bisnis yang berdasarkan pada pasar tanah, dan akademisi atau lembaga riset baik publik maupun swasta yang memiliki interest dalam bidang perekonomian pertanahan.
Manfaat Sistem Informasi Pasar Tanah bagi ketiga pihak di atas, adalah sebagai berikut :
(1) Manfaat bagi Pelaku Pasar Tanah.
Dengan adanya sistem informasi pasar tanah diharapkan para pelaku pasar tanah dapat memperoleh data yang seimbang, baik dari sisi pemilik bidang tanah maupun seseorang yang akan berinvestasi di tanah. Saat ini, informasi yang seimbang mengenai transaksi pasar tanah sulit diperoleh. Akibatnya, calon investor yang akan membeli ataupun pemilik tanah yang hendak menjual tanahnya harus melakukan upaya ekstra untuk mendapatkan informasi nilai yang tepat dari suatu bidang tanah. Jika dalam suatu transaksi hanya satu pihak saja yang memiliki informasi yang lebih baik, maka posisi para pelaku transaksi khususnya dalam proses tawar-menawar maupun dalam pengambilan keputusan menjadi tidak seimbang.
Dengan adanya Sistem Informasi Pasar Tanah ini, diharapkan para pelaku pasar memiliki dasar untuk mengetahui berapa nilai yang tepat dari suatu bidang tanah, sebelum mereka melakukan pengambilan keputusan.
Manfaat lainnya yang dapat diperoleh pelaku pasar adalah mereka dapat mengambil keputusan di wilayah mana investasi bidang tanah akan dilakukan. Dari peta penyebaran data transaksi dapat terlihat dengan mudah perbandingan tinggi rendahnya tingkat aktivitas pasar antara wilayah satu dengan wilayah lainnya. Hal ini ditunjukkan oleh tingkat kerapatan sebaran distribusi transaksi. Semakin rapat suatu distribusi transaksi, semakin tinggi aktivitas pasar di wilayah tersebut. Hal ini berarti pula tingkat perkembangan perekonomian wilayah tersebut lebih baik yang kemudian berkorelasi dengan perkembangan peningkatan nilai tanah di daerah tersebut.
(2) Manfaat bagi institusi pengambil kebijakan di bidang pertanahan ataupun badan usaha privat yang memiliki strategi bisnis yang berdasarkan pada pasar tanah
Bagi institusi pengambil kebijakan di bidang pertanahan, pembuatan kebijakan yang menyangkut tanah dan ruang dapat diperkaya dengan informasi pasar tanah. Sebagai contoh, penentuan lokasi-lokasi kegiatan yang bersifat pro-poor, dapat terbantu dengan adanya informasi berupa gambaran daerah-daerah yang memiliki nilai transaksi pertanahan yang kecil atau tingkat kepadatan transaksi yang rendah.
Lebih jauh lagi pemerintah dapat memanfaatkan informasi ini untuk memonitor peningkatan aktifitas pasar tanah yang eksesif atau terlampau agresif. Dengan perangkat ini, pemerintah dapat segera melakukan kajian dan mengambil langkah untuk memastikan bahwa peningkatan aktifitas pasar tanah dalam batas yang wajar dalam pertumbuhan ekonomi. Di lain sisi, jika diduga bahwa aktifitas yang terjadi lebih banyak didrive oleh sentimen yang dapat mengakibatkan penggelembungan, maka Pemerintah juga dapat mengambil kebijakan untuk meredam kondisi tersebut.
Selain pemerintah, badan usaha di berbagai sektor dapat pula memanfaatkan informasi ini. Badan usaha privat yang memiliki strategi bisnis yang berdasarkan pada pasar tanah, misal yang bergerak dalam bidang pembangunan infrastruktur, mereka dapat langsung mengetahui lokasi pemasaran yang tepat, berdasarkan informasi lokasi-lokasi dimana harga transaksinya tinggi atau tingkat aktivitas pasar tanah tinggi. Dalam bidang perbankan, sistem informasi pasar tanah membantu lembaga-lembaga perbankan dalam membuat keputusan yang tepat dan aman, terkait pemberian pinjaman dengan agunan bidang tanah yang berada di suatu lokasi tertentu.
(3) Manfaat bagi akademisi atau lembaga riset baik publik maupun swasta yang memiliki interest dalam bidang perekonomian pertanahan
Penyajian data pasar tanah yang meliputi kurun waktu yang berbeda (time series data), dapat dimanfaatkan oleh para peneliti untuk melakukan berbagai eksperimen dan analisis serta perkiraan (forecast) dalam bidang pertanahan. Sangat terbuka melakukan penelitian aktifitas pasar tanah dari sudut pandang volume, nilai ataupun frekuensi transaksi tanah yang dikaitkan dengan waktu.
Berbeda dengan sistem informasi yang bersifat tekstual, dengan disajikannya informasi dalam bentuk spasial ini peneliti dapat pula menambahkan unsur dimensi lain dalam studinya. Tidak hanya waktu, monitoring pergerakan atau pergeseran lokasi pasar tanah yang aktif dalam kurun waktu tertentu dapat dilakukan dengan lebih mudah jika informasi telah tersedia.
Salah satu dari sasaran dibangunnya sistem informasi pasar tanah ini adalah untuk mendorong peneliti-peneliti pertanahan dapat lebih aktif dalam melakukan studi dengan kemudaham memperoleh data. Hasil penelitian tersebut diharapkan dapat digunakan sebagai bahan atau dasar pengambilan keputusan oleh bidang-bidang lain ataupun dalam pengambilan kebijakan guna meningkatkan efisiensi pasar tanah itu sendiri.

PENUTUP
Pasar dalam arti tradisional adalah tempat sekumpulan orang bertemu dan bertransaksi terhadap suatu barang/jasa. Dalam pasar tradisional tersebut, pelaku pasar dapat memantau keadaan tentang ketersediaan, permintaan, harga yang terjadi dan tingkat aktifitas transaksi. Dalam pasar tanah dengan karakteristiknya yang unik dimana tanah tidak dapat dijinjing, tempat fisik seperti yang dimaksud diatas sulit diwujudkan. Namun demikian aspek lain dari pasar tanah yaitu informasi pasar tanah sangat bisa dibangun. Terlebih dalam era saat ini dimana informasi memegang peranan yang sangat besar dalam pengambilan keputusan. Keputusan yang diambil berdasarkan sistem informasi yang baik tentunya akan memiliki kualitas yang lebih baik terlebih dalam kondisi perekonomian yang sedang dilanda krisis seperti saat ini.
Kebutuhan akan informasi pasar tanah telah ada semenjak tanah mulai ditransaksikan. Ketiadaan atau kekurangan sistem informasi dapat mengakibatkan kekeliruan dalam bertransaksi atau lebih jauh lagi membuat masyarakat enggan bertransaksi. Sistem Informasi pasar tanah diharapkan dapat memenuhi kebutuhan tersebut sehingga masyarakat atau pelaku pasar yang akan bertransaksi dapat mengambil keputusan dengan lebih baik. Pada gilirannya penyedian informasi pasar tanah ini akan merangsang masyarakat untuk lebih menggiatkan aktifitas pasar tanah dan menjadikannya lebih efisien.

Dalam kaitannya dengan mengantisipasi krisis perekonomian, sistem informasi ini diharapkan dapat menjadi langkah awal untuk memantau segala perkembangan yang terjadi di pasar baik trend pertumbuhan sesuai yang diharapkan ataupun peringatan awal jika terjadi keganjilan pasar. Dengan penyajian data yang mencerminkan kondisi pasar, pelaku pasar maupun pemerintah dapat memutuskan langkah transaksi ataupun kebijakan pertanahan yang lebih baik.

Selengkapnya..

Efisiensi Pasar Tanah (Land Market)

Pasar tanah dimana masyarakat memiliki kebebasan dalam bertransaksi tanah banyak diyakini akan memberikan kesejahteraan bagi seluruh pelakunya. Namun demikian, pada kenyataannya seringkali keuntungan dalam pasar tanah hanya dinikmati oleh kelompok tertentu. Lebih daripada itu kondisi ini dapat mengakibatkan dampak yang tidak menguntungkan bagi masyarakat secara luas. Jika hal itu terjadi, maka terjadilah kegagalan pasar yang disebabkan oleh kondisi pasar yang kurang efisien.

Sebagai salah satu bentuk aset, tanah merupakan sumber daya pemberian Tuhan yang sangat dahsyat. Setiap kegiatan makhluk hidup di dunia ini bertumpu pada tanah. Bagi manusia, merupakan tempat untuk melakukan semua aktivitas domestiknya. Tanah juga merupakan tempat berpijak bagi manusia untuk berusaha, baik yang berhubungan langsung dengan tanah seperti pertanian dan perkebunan maupun usaha jasa seperti perdagangan. Lebih jauh lagi tanah merupakan sumber produksi di mana seluruh material yang kita hasilkan selalu menggunakan bahan dasar maupun turunan yang berasal dari tanah.

Berangkat dari kebutuhan makhluk hidup terhadap tanah yang sangat tinggi, tidak mengherankan jika tanah memiliki nilai bagi manusia. Nilai tersebut dapat berupa penghargaan terhadap fungsinya, kandungan yang ada dimilikinya, ataupun hal-hal lain yang bersifat abstrak seperti keindahan. Karena tanah memiliki nilai, maka manusia melakukan pertukaran tanah dengan benda atau jasa yang juga memiliki nilai. Hal inilah yang menjadi latar belakang tanah mulai diperlakukan sebagai komoditas. Komoditas adalah sesuatu yang dibutuhkan dan suplainya tersedia di suatu arena yang disebut pasar.

Kita semua paham bahwa tanah memiliki peran sebagai komoditas yang memiliki nilai untuk diperdagangkan di pasar. Pasar untuk tanah sendiri saat ini sulit didefinisikan secara rigid meskipun definisi pasar secara global telah ada dan diakui. Dalam ekonomi, pasar diartikan sebagai sebuah struktur, dalam bentuk apapun, yang memungkinkan penjual dan pembeli melakukan pertukaran barang, jasa, ataupun informasi. Dengan demikian pasar tidak harus diartikan sebagai suatu tempat atau bangunan di mana penjual dan pembeli berkumpul. Kegiatan pertukaran dapat dilakukan di pusat perbelanjaan atau dalam bentuk yang lebih kompleks seperti bursa saham, dapat pula dilakukan dalam bentuk pelelangan, atau bahkan pertemuan informal antara dua individu. Pasar tanah sendiri saat ini lebih banyak dilakukan dalam dua bentuk terakhir yang disampaikan.


Inefisiensi Pasar Tanah

Pada dasarnya, pasar adalah bebas sepanjang tidak ada intervensi dari pemerintah seperti pajak, subsidi, minimum harga, atau plafon harga. Harga dibentuk murni dari hasil negosiasi antara pembeli dan penjual. Pasar yang bebas diyakini lebih efisien dan memberikan kesejahteraan bagi seluruh pelakunya. Namun demikian, pada kenyataannya pasar kadangkala mengalami kegagalan. Kegagalan pasar berupa kondisi di mana individui-individu pelakunya mengejar keuntungan yang berdampak buruk bagi masyarakat secara umum. Kegagalan ini diakibatkan oleh pasar yang kurang efisien.

Kegagalan pasar secara umum dapat disebabkan oleh tiga hal. Yang pertama adalah kompetisi yang tidak sempurna. Sebagai contoh harga di pasar dapat terdistorsi oleh kekuatan-kekuatan pembeli dan penjual berupa monopsoni dan monopoli. Individu-individu tersebut dengan kekuatannya (baik uang maupun produk) dapat melakukan pengaturan harga suatu barang atau jasa. Hal ini dapat berimplikasi buruk terhadap pelaku pasar yang lain dan masyarakat yang membutuhkan barang atau jasa tersebut.

Penyebab kegagalan pasar yang kedua adalah eksternalitas. Eksternalitas adalah dampak tidak langsung –baik dampak menguntungkan maupun merugikan- yang ditimbulkan oleh aktivitas ekonomi. Eksternalitas terjadi jika kegiatan ekonomi menghasilkan biaya tambahan atau keuntungan tambahan bagi pihak ketiga yang tidak terlibat langsung dari suatu transaksi kegiatan ekonomi. Sebagai contoh produksi rokok dapat mengakibatkan biaya ekstra gangguan kesehatan bagi orang lain yang bukan penjual dan pembeli rokok. Di sisi lain pembangunan hutan wisata akan menghasilkan ekstra keuntungan yaitu ketersediaan oksigen yang lebih baik bagi masyarakat sekitar. Dengan kata lain penjual dan pembeli tidak mengeluarkan uang untuk biaya ekstra ataupun menerima uang dari keuntungan tambahan yang ditimbulkan.

Dalam keadaan seperti ini biasanya produk barang dan jasa yang meinumbulkan biaya tambahan kepada masyarakat akan diproduksi secara besar-besaran.. Hal ini dapat dimengerti karena penjual dan pembeli tidak perlu menanggung biaya tersebut. Masyarakat atau pihak ketiga lah yang menanggung beban itu. Sebagai contoh kegiatan transaksi tanah yang bertujuan mengkonversi lahan dari lahan pertanian menjadi perumahan atau peruntukan komersial. Kegiatan seperti ini banyak dijumpai. Mengapa? Yang pertama adalah keuntungan ekonomi akibat konversi tersebut. Hal lain adalah pelaku transaksi bebas dari biaya eksternalitas yaitu dampak negatif berupa berkurangnya kualitas lingkungan bahkan ketahanan pangan. Biaya ekstra ini harus ditanggung oleh masyarakat karena tidak dibayar atau dibebankan pada pelaku transaksi.

Sebaliknya, konversi lahan pertanian untuk hutan wisata sangat jarang terjadi. Hal ini karena pelaku pasar mengetahui bahwa selain untuk keperluan wisata, kawasan tersebut juga memiliki manfaat lain seperti peningatan kualitas udara dan pencegahan terhadap bahaya banjir. Sementara itu mereka tidak memperoleh keuntungan atau bayaran dari eksternalitas yang dihasilkan dari masyarakat yang diuntungkan. Akibatnya timbul sifat apatis berupa keengganan untuk melakukan transaksi atau kegiatan serupa.

Penyebab inefisiensi pasar yang ketiga adalah informasi yang asimetris. Maksudnya, salah satu pihak yang bernegosiasi di pasar memiliki informasi yang berhubungan dengan barang yang diperdagangkan sementara pihak lain tidak. Ketidaksamaan informasi ini dapat mengakibatkan keuntungan bagi salah satu pihak dan kerugian bagi pihak yang lain. Misalnya seseorang yang berniat menjual tanah, tetapi tidak mengetahui harga transaksi yang terjadi pada beberapa waktu terakhir. Maka si penjual berpotensi mengalami kerugian dibandingkan calon pembeli yang telah memiliki informasi tersebut. Kerugian penjual terjadi akibat tidak dimilikinya informasi yang berakibat ketidakmampuannya untuk memperoleh harga yang adil sesuai kehendak pasar yang efisien.

Lebih jauh lagi, informasi yang asimetris dapat mengakibatkan biaya transaksi yang lebih tinggi. Biaya ini terjadi karena adanya kebutuhan akan jasa broker atau perantara. Biaya tersebut adalah beban yang harus dibayar untuk kebutuhan informasi mengenai keadaan harga pasar yang sesungguhnya di samping informasi mengenai calon pembeli atau penjual. Kedua kondisi tersebut merupakan potensi penyebab dari inefisiensi pasar yang pada gilirannya akan mengakibatkan kegagalan pasar.

Menuju Pasar Tanah yang Efisien

Ketiga penyebab umum kegagalan pasar tanah di atas perlu diantisipasi dengan kebijakan yang mendorong terciptanya pasar tanah yang efisien. Meningkatnya kompetisi di pasar tanah, kebijakan yang dapat mengakomodasi eksternalitas, dan diseminasi informasi pasar tanah adalah sasaran umum yang harus dicapai.

Kondisi penguasaan tanah di Indonesia saat ini lebih dari 50% atau tepatnya 56% dikuasai oleh kurang dari 20%, bahkan menurut Kepala BPN RI hanya dimiliki oleh 1% dari jumlah penduduk Indonesia. Angka ini berpotensi mengakibatkan inefisiensi pasar. Individu atau perusahaan yang jumlahnya relatif lebih sedikit akan memiliki posisi tawar di pasar yang lebih tinggi. Dampaknya harga-harga yang ditawarkan oleh developer atau pengembang baik perumahan, lahan komersial, maupun perkebunan dapat ditentukan sepihak oleh mereka yang menguasai tanah dalam jumlah besar.

Dampak lain yang dikhawatirkan adalah pemanfaatan tanah yang dikuasai tidak optimal atau idle. Mestinya setiap tanah dimanfaatkan sebesar-besar untuk keperluan sebagian besar masyarakat yang lebih membutuhkannya untuk berusaha. Namun jika kepemilikan tanah hanya dikuasai oleh segelintir individu, potensi untuk meng-hold tanah hingga harga tertentu yang ingin dicapai dapat dilakukan. Hal ini dilakukan demi mengejar keuntungan pemilik tanah yang bermodal besar. Akibatnya harga tanah akan melambung sesuai harga yang diinginkan pemilik tanah, sementara pemanfaatannya saat ini tidak optimal.

Perlu dicari cara untuk mendistribusikan tanah agar menjadi milik sebagian besar masyarakat sehingga tingkat kompetisi di pasar tanah semakin tinggi. Reforma Agraria yang dicanangkan oleh pemerintah saat ini merupakan kebijakan yang sejalan dengan hal tersebut. Pendistribusian kepada para petani atau masyarakat miskin tanah-tanah yang berasal dari hutan konversi maupun tanah perkebunan besar yang terlantar merupakan langkah tepat. Diharapkan tingkat perbandingan antara jumlah bidang tanah dan jumlah pemilik tanah mendekati seimbang sehingga mendorong terciptanya pasar yang lebih efisien.

Dari sisi eksternalitas, perlu dilakukan suatu kajian yang mendalam untuk mendorong pasar agar lebih efisien. Untuk pasar tanah dengan kondisi eksternalitas negatif perlu dilakukan penyesuaian harga dalam setiap kegiatan transaksinya. Konversi hutan menjadi perkebunan misalnya, akan mengurangi ketersediaan oksigen, menurunkan peran pentingnya dalam menahan banjir, serta daya dukungnya bagi ekologi yang ada. Masyarakat juga harus mengeluarkan biaya tambahan untuk menjaga kesehatan karena udara menjadi lebih rendah kualitasnya. Demikian pula jika terjadi bencana alam seperti banjir. Masyarakat di sekitar menanggung kerugian harta benda ataupun nyawa jika bencana banjir terjadi.

Saat ini, perusahaan atau individu yang melakukan transaksi pembelian tanah dalam jumlah besar hanya membayar harga tanah yang diperolehnya. Tidak ada uang yang mereka keluarkan untuk biaya eksternalitas negatif tersebut. Hal ini akan mendorong terjadinya perubahan besar-besaran yang berdampak buruk terhadap masyarakat akibat inefisiensi pasar.

Penilaian terhadap besarnya eksternalitas negatif akibat kegiatan di pasar tanah disebut penilaian ekonomi kawasan. Saat ini, besarnya biaya eksternalitas dapat diketahui melalui berbagai pendekatan penilaian ekonomi dan ekologi yang sudah diakui secara internasional. Selanjutnya perlu kajian lebih lanjut mengenai beban biaya yang harus ditanggung oleh pelaku transaksi sehingga potensi kegagalan pasar dapat diredam.

Hal terakhir yang perlu dicermati dalam mendukung terciptanya pasar tanah yang efisien adalah adanya sistem informasi pasar tanah. Sistem informasi ini sekurang-kurangnya memuat informasi mengenai transaksi yang pernah terjadi di suatu wilayah. Pemetaan data transaksi (yang mulai dilaksanakan di BPN tahun 2008 ini) menjadi suatu infrastruktur yang mutlak dilakukan. Setiap transaksi yang didaftarkan di Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota wajib dipetakan dalam suatu sistem informasi spasial.

Sistem informasi tersebut akan sangat berguna bagi pelaku pasar. Calon pembeli atau investor di bidang pertanahan bisa mendapatkan gambaran awal tentang penyebaran data transaksi. Penyebaran tersebut dapat menggambarkan konsentrasi atau penyebaran pertumbuhan ekonomi di suatu wilayah. Di wilayah yang banyak terjadi transaksi memberikan gambaran tentang pertumbuhan ekonomi yang lebih tinggi dibanding wilayah yang lain.

Kegunaan yang lain adalah informasi harga transaksi tersedia bagi pelaku pasar untuk mempermudah pengambilan keputusan. Calon pembeli maupun penjual dapat mengetahui harga transaksi yang dilaporkan dalam beberapa tahun terakhir. Dengan adanya informasi pasar tersebut, pelaku dapat memperoleh masukan tambahan yang sama dan simetris tentang informasi harga pasar.

Catatan Akhir

Pasar tanah sempurna yang bebas dan efisien membutuhkan waktu untuk diwujudkan. Namun demikian upaya menuju ke arah yang diinginkan tersebut harus selalu dilakukan. Tiga hal inti yaitu persaingan yang sehat, penanganan eksternalitas, dan kesamaan kemudahan memperoleh informasi dari pelaku pasar harus selalu menjadi dasar dalam perbaikan menuju pasar tanah efisien.


Selengkapnya..

Biaya Transaksi Jual Beli Tanah

Kita semua pada suatu waktu tentu akan melakukan transaksi yang menyangkut tanah. Transaksi tersebut dapat berarti menjual atau membeli sebidang tanah. Tulisan ini memuat informasi mengenai biaya-biaya yang harus dikeluarkan oleh penjual dan pembeli dalam bertransaksi diluar harga tanah yang harus dibayarkan. Secara umum biaya transaksi jual beli tanah meliputi (1) biaya pengecekan sertifikat tanah, (2) pajak penghasilan, (3) Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), (4) biaya pembuatan akta PPAT dan (5) biaya pendaftaran peralihan hak.

Biaya yang harus dikeluarkan dalam melakukan transaksi jual beli tanah adalah:

1. Biaya Pengecekan Sertifikat Tanah
Pengecekan sertifikat tanah dilakukan di Kantor Pertanahan Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat. Pengecekan sertifikat tidak lain adalah memperoleh informasi untuk memastikan sertifikat tanah yang ada adalah sertifikat asli yang dikeluarkan oleh BPN dan terdaftar dengan baik. Tergantung dari jumlah informasi yang diperlukan. Biaya perolehan untuk setiap informasi per lembar adalah Rp. 25.000,-. Penjual atau pembeli setidaknya mengecek informasi tentang dua hal. Yang pertama adalah informasi tentang pendaftaran tanah yang diperoleh dari buku tanah dan informasi tentang data fisik bidang tanah yang diperoleh dari surat ukur. Tergantung kebutuhannya biaya ini biasanya dibayarkan oleh calon pembeli yang lebih berkepentingan.

2. Pajak Penghasilan (PPh)

Pajak ini wajib dibayarkan oleh si penjual. Nama lengkapnya adalah Pajak Penghasilan atas penghasilan dari pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan. Besarnya secara umum adalah 5% dari besarnya harga jual tanah (transaksi) tanah. Jadi jika seseorang menjual tanahnya seharga Rp. 100 juta, ia berkewajiban membayar PPh sebesar 5% nya atau Rp. 5 juta.

Terdapat beberapa pengecualian untuk tidak membayar PPh yaitu
a. Nilai transaksi lebih rendah dari 60 juta.
b. Penjualan dilakukan dalam rangka pembebasan tanah untuk kepentingan umum.
c. Hibah kepada keluarga sedarah
d. Warisan

Penjual wajib membayar sendiri pajak penghasilan ke Bank Persepsi atau Kantor Pos dan Giro sebelum akta jual beli ditandatangani. Dalam hal ini disarankan agar penjual melakukan pembayaran sendiri dengan menggunakan Surat Setoran Pajak (SSP) tanpa diwakilkan atau dititipkan untuk memastikan bahwa uang yang disetorkan diterima oleh Negara.

3. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

Biaya ini wajib dibayarkan oleh si pembeli. BPHTB adalah bea yang harus dibayarkan akibat diperolehnya suatu hak atas tanah oleh seseorang. Secara umum Besar biaya yang harus dibayarkan adalah 5% dari besarnya harga jual tanah kena pajak (Nilai Perolehan Obyek Pajak Kena Pajak). Besarnya Nilai Perolehan Obyek Pajak Kena Pajak adalah harga jual tanah dikurangi dengan Nilai Perolehan tidak kena pajak. Nilai tidak kena pajak tersebut maksimum Rp. 60.000.000,- dan ditetapkan secara regional.
Secara sederhana besarnya BPHTB = 5% x (NPOP - NPOP TKP).

Sebagai contoh jika harga transaksi jual beli adalah Rp. 100 juta. Di Propinsi DKI Jakarta besarnya NPOPTKP adalah Rp. 60 juta. Maka besarnya BPHTB:

BPHTB = 5% x (Rp. 100juta – Rp. 60 juta)
= 5% x Rp. 40 juta
= Rp. 2 juta.


4. Biaya Pembuatan Akta PPAT

Biaya ini adalah untuk pembuatan akte jual-beli. Tergantung kesepakatan, biaya ini dapat ditanggung oleh pembeli, penjual ataupun keduanya. Besarnya biaya maksimum adalah 1% (satu persen) dari harga transaksi.

5. Biaya Pendaftaran Peralihan Hak (Balik Nama)

Biaya balik nama dibayarkan oleh pembeli pada saat pendaftaran peralihan hak di Kantor Pertanahan BPN. Kegiatan pendaftaran balik nama dilakukan setelah akta jual beli ditandatangani dan disahkan oleh PPAT. Tujuannya adalah agar nama pembeli dapat didaftar sebagai pemilik yang tertera di sertifikat tanah. Besarnya biaya yang harus dibayarkan adalah Rp. 25.000.
Selengkapnya..

Informasi Pasar Tanah (Land Market)

Pasar selain tempat bertemunya pelaku transaksi juga memiliki fungsi utama lain yaitu sebagai tempat diperolehnya informasi tentang aktifitas pasar tersebut. Dalam pasar tanah informasi aktifitas dapat dilihat dari tiga elemen utama yaitu (1) Data yang menunjukkan waktu terjadinya transaksi; (2) Data kuantitatif yang menjelaskan nilai/harga transaksi yang terjadi; (3) Data deskriptif mengenai obyek transaksi.

Berangkat dari ketergantungan makhluk hidup yang sangat tinggi terhadap tanah, tidak mengherankan jika manusia memberikan nilai yang kadang tak terhingga untuk tanah. Nilai tersebut dapat bersumber dari penghargaan terhadap fungsi tanah, kandungan material yang ada di dalamnya, ataupun hal-hal lain yang bersifat abstrak seperti keindahan. Atas dasar nilai-nilai itulah, manusia melakukan pertukaran tanah dengan benda-benda atau jasa yang juga setara nilainya. Dalam perkembangannya, tanah pun mulai diperlakukan sebagai komoditas, yaitu sesuatu yang dibutuhkan dan dapat disuplai ketersediaannya di suatu arena yang disebut pasar.

Sebagai bagian dari perekonomian, pasar tanah memiliki kontribusi yang cukup besar sebagai penggerak perekonomian. Pertumbuhan perekonomian seringkali direfleksikan oleh pembangunan real estate, apartemen, gedung, pusat perbelanjaan yang nota bene adalah peningkatan pemanfaatan atas tanah. Pembangunan pertanahan yang pesat di suatu tempat meningkat merupakan indikator pergerakan perekonomian.

Pasar selain tempat bertemunya pelaku transaksi juga memiliki fungsi utama lain yaitu sebagai tempat diperolehnya informasi tentang aktifitas pasar tersebut. Dalam pasar tanah informasi aktifitas dapat dilihat dari tiga elemen utama yaitu (1) Data yang menunjukkan waktu terjadinya transaksi; (2) Data kuantitatif yang menjelaskan nilai/harga transaksi yang terjadi; (3) Data deskriptif mengenai obyek transaksi.

Penjelasan tentang ketiga data tersebut adalah sebagai berikut :

(1) Data yang menunjukkan waktu terjadinya transaksi

Terdapat dua jenis data yang menunjukkan waktu terjadinya transaksi. Yang pertama adalah saat terjadinya peralihan hak adalah saat dibuatnya atau ditandatanganinya akte jual-beli oleh pihak-pihak yang berkepentingan terhadap transaksi tersebut. Banyak pakar hukum berpendapat bahwa tanggal inilah yang digunakan dalam menentukan saat beralihnya kepemilikan/hak atas tanah.

Data tanggal transaksi lain adalah tanggal pendaftaran peralihan hak, yaitu tanggal pada saat sebuah sertifikat atas tanah, dicatatkan pendaftaran peralihannya di Kantor Pertanahan. Masih banyak perdebatan di kalangan ahli hukum apakah tanggal pendaftaran dapat dikategorikan sebagai tanggal transaksi. Namun, jika dilihat berdasarkan konsep data publik, pada saat pembuatan akte, masyarakat belum mengetahui secara luas tentang transaksi tersebut.

Sedangkan jika sebuah peralihan hak telah didaftarkan, maka data tersebut sudah menjadi daftar umum yang terbuka untuk masyarakat. Berdasarkan hal itulah, sebaiknya informasi tanggal tanggal pendaftaran juga disajikan untuk keperluan sistem informasi pasar tanah.

(2) Data Harga Transaksi

Data harga transaksi dapat disediakan secara langsung dari arsip pendaftaran tanah yang ada. Yaitu dengan mengutip harga yang dilaporkan pada akte jual beli (reported price).
Idealnya harga transaksi yang digunakan dalam sistem informasi pasar tanah adalah harga pasar tanah. Harga Pasar tanah adalah sejumlah uang yang disepakati oleh penjual dan pembeli untuk membayar harga komoditi yang ditransaksikan. Pertanyaan berikutnya adalah apakah harga pada akte mencerminkan harga pasar tanah?

Terdapat kekhawatiran bahwa kebutuhan diatas tidak dapat terpenuhi. Hal ini disebabkan adanya sinyalemen tentang perbedaaan antara harga transaksi yang tercantum pada akta jual beli dengan harga transaksi yang sebenarnya. Kondisi ini disebabkan oleh lemahnya sistem pajak yang berlaku saat ini, yang memungkinkan penjual dan pembeli untuk melaporkan harga lebih rendah dari yang sebenarnya. Hal ini bertujuan untuk menghindari pembayaran pajak yang tinggi. Dengan demikian, dapat diduga bahwa sebagian besar harga akte yang dilaporkan adalah under-valued.

Salah satu cara untuk mengatasi hal tersebut adalah dilakukan survei harga pasar. Survei dilakukan secara langsung terhadap pihak-pihak yang bertransaksi. Namun demikian kegiatan ini membutuhkan biaya dan tenaga yang sangat besar. Di samping itu kesediaan pihak yang bertransaksi untuk secara jujur menyampaikan harga transaksi sebenarnya dalam survei juga diragukan. Kekhawatiran mereka terhadap tuduhan penggelapan pajak perlu dipertimbangkan. Oleh karena itu survei terhadap seluruh transaksi yang ada saat ini belum efisien untuk dilaksanakan.

Namun demikian bukan berarti data harga transaksi (reported price) yang ada tidak dapat dimanfaatkan. Hal ini disiasati dengan penambahan beberapa data komplemen berupa pelaku transaksi. Data komplemen kedua adalah nama penjual dan pembeli. Umumnya, jika pelaku transaksi adalah suatu badan usaha atau badan hukum maka dimungkinkan untuk memperoleh harga pasar dari reported price. Hal ini dikarenakan sistem audit keuangan di badan usaha atau badan hukum yang cukup baik.

(3) Data Obyek Transaksi

Data ini dapat menjelaskan secara gamblang karakteristik bidang tanah yang bersangkutan. Karakteristik yang dimaksud meliputi jenis hak, luas tanah, dan lokasi bidang tanah yang dapat mempengaruhi harga transaksi. Dengan demikian, para pengguna bisa memperoleh gambaran umum mengenai bidang tanah yang ditransaksikan dan relasinya terhadap harga transaksi.
Kendala yang dihadapi saat ini adalah tidak semua data yang dalam sistem pendaftaran tanah, dapat diketahui lokasinya secara pasti. Ketidakjelasan sistem alamat pos di negara kita merupakan satu masalah. Masalah lain masih dijumpai sejumlah bidang tanah yang tidak disurvei dengan benar sehingga tidak dapat ditelusuri lokasinya.

Penutup

Kebutuhan masyarakat terhadap informasi pasar tanah saat ini semakin tinggi. Informasi pasar tanah yang baik sekurangnya memiliki ketiga jenis data diatas. Kabar baiknya, ketiga jenis data pasar tanah diatas merupakan data yang saat ini dimiliki oleh negara ini melalui sistem pendaftaran tanahnya. Untuk itu merupakan langkah yang tepat jika data yang ada segera dikelola untuk memberikan publik suatu informasi pasar tanah.


Selengkapnya..