Sistem Informasi Geografis (SIG) Pasar Tanah

Penyajian Informasi Pasar Tanah
Peta Pasar Tanah adalah penyajian informasi pasar tanah dalam bentuk grafis. Kelebihan dari penyajian data tersebut adalah pengguna dapat memperoleh gambaran mengenai distribusi intensitas pasar tanah secara spasial. Saat ini Badan Pertanahan Nasional telah mencoba menyajikan ketiga data utama di atas dalam suatu Sistem Informasi Pasar Tanah yang dapat diakses dan dimanfaatkan secara luas oleh seluruh masyarakat yang memiliki kepentingan untuk melakukan transaksi pertanahan. Data-data tersebut diharapkan dapat menjadi panduan atau pegangan utama bagi para pelaku transaksi.
Penyajian data-data tersebut dilakukan dengan mengkorelasikan ketiganya sehingga para pengguna data dapat melakukan pencarian dengan mudah.


Basis data tersebut juga disajikan mulai dari tingkat Kabupaten/Kota, mengingat basis administrasi terkecil yang ada di Badan Pertanahan nasional adalah tingkat Kabupaten/Kota. Dalam aplikasinya, keseluruhan data disajikan dalam format tekstual. Pengguna tinggal memilih kabupaten/kota di propinsi tertentu dan memperoleh daftar seluruh data pasar yang tersedia. Pengguna juga dapat melihat kapan terjadinya transaksi dan berapa harga transaksi yang dilaporkan.Selain dalam format tekstual, data pasar ini juga disajikan dalam format grafis atau berupa peta.Informasi utama yang ingin disampaikan dalam format grafis ini adalah sebaran atau distribusi transaksi jual beli dalam suatu wilayah administrasi kabupaten/kota. Oleh karena itu, legenda (feature) yang dipilih adalah titik (point). Dengan feature titik, pengguna data dapat lebih mudah mencerna distribusi sebaran (jumlah atau kerapatan) pasar tanah di suatu kabupaten/kota. Berbeda jika feature yang digunakan adalah poligon bidang tanah. Feature ini akan menggiring persepsi pengguna data pada perbedaan bobot transaksi berdasarkan luas bidang (poligon) yang tergambar.


Gambar 1. Contoh peta penyebaran titik data transaksi (sumber data Badan Pertanahan Nasional)

Dari gambar peta transaksi diatas dapat terlihat penyebaran dari transaksi di pasar tanah dalam kurun waktu tertentu. Tergantung dari ketersediaan dan skala peta dasar yang ada, pengguna dapat melihat aktifitas pasar tanah dalam suatu wilayah atau lebih detail lagi di kawasan atau sepanjang jalan tertentu. Pengguna juga dapat membandingkan frekuensi transaksi antara satu kawasan dengan kawasan lain.
Sebagai tahap awal, penyebaran titik transaksi yang disajikan adalah transaksi yang terjadi dalam 2 (dua) tahun terakhir. Pada gilirannya nanti diharapkan pengguna informasi dapat melakukan pemilihan kurun waktu yang diinginkan. Dengan demikian pengguna akan memperoleh informasi yang lebih kaya yang berhubungan dengan waktu (time series). Perbandingan tingkat aktifitas pasar antar kurun waktu dapat dilakukan. Jika dihubungkan dengan spasial dapat pula dipantau pergeseran ke arah mana aktifitas pasar bergerak.
Meskipun Sistem Informasi Pasar Tanah ini mencoba menyajikan data seakurat mungkin, namun pengguna informasi tetap harus berhati-hati menggunakan data yang ada. Hal ini dikarenakan tidak semua data transaksi dapat disajikan. Penyajian dalam format spasial bisa memunculkan asumsi bahwa penyebaran data sertifikat tanah yang memiliki koordinat, sama dengan penyebaran transaksi pasar tanah. Padahal, seperti gambar di bawah ini, masih terdapat suatu data set yang hanya sekitar 19% data yang diperoleh dari Kantor Pertanahan memiliki koordinat yang akurat yang dapat dipetakan. Akibatnya, sistem informasi ini memiliki bias yang harus diperhitungkan.



Gambar 2. Gambaran ketersediaan data transaksi yang memiliki koordinat spasial. (sumber data: Badan Pertanahan Nasional)

Upaya yang dilakukan untuk mengatasi kendala ini adalah dengan menyajikan layer informasi lain berupa peta jumlah (count) transaksi berdasarkan wilayah administrasi kecamatan. Penyajian detail data transaksi hingga ruang lingkup kecamatan ini, dapat mengurangi bias data yang ada. Data ini pun mudah diperoleh karena seluruh data pasar yang tercatat di kantor pertanahan memiliki atribut lokasi kecamatan. Dengan demikian seluruh data dapat ditampilkan secara utuh.



Gambar 3. Gambaran persentase jumlah transaksi per kecamatan dalam suatu kabupaten (sumber data: Badan Pertanahan Nasional)


Jika tersedia peta dasar yang menggambarkan wilayah administrasi yang diinginkan. Gambar (pie chart) diatas dapat direpresentasikan secara spasial. Terlebih dengan adanya struktur data yang standar dari feature poligon batas wilayah administrasi, hubungan antara data diatas dengan peta dasar dapat dilakukan dengan mudah dan instant. Berikut ini adalah contoh peta wilayah kecamatan yang menggambarkan jumlah transaksi tanah sebagai representasi spasial dari data diatas.



Gambar 4. Peta jumlah transaksi pertanahan berbasis kecamatan (sumber data: Badan Pertanahan Nasional)


Penyajian data berbasis kecamatan ini memiliki kekurangan sekaligus kelebihan. Kekurangannya adalah tingkat akurasi yang rendah dibanding peta penyebaran transaksi yang berbasis titik. Hal ini karena data yang dapat ditampilkan hanya terbatas sampai level kecamatan. Selain itu, penyajian data sebaran jumlah transaksi secara spasial yang tidak dibandingkan dengan luasnya, dapat memberikan interpretasi yang salah tentang intensitas transaksi pasar. Meskipun demikian, penyajian layer tambahan ini diharapkan dapat menjadi komplemen dari peta penyebaran data pasar.
Penyajian Sistem Informasi Pasar Tanah dalam bentuk kedua peta diatas, baru terbatas pada tampilan grafis saja. Dengan memanfaatkan perangkat lunak Sistem Informasi Geografis, data-data grafis tersebut dapat dengan mudah dihubungkan dengan data-data tekstual.
Untuk merealisasikan pembangunan sistem informasi geografis yang saling menghubungkan data grafis dan data tekstual, perlu dibangun geodatabase di lingkungan penilaian tanah Badan Pertanahan Nasional. Pembangunan struktur data ini meliputi pendefinisian tema serta fitur/data set yang berisi atau menghubungkan tabel spasial, tabel tekstual maupun tabel look up. Dengan tertatanya geodatabase, diharapkan akses informasi spasial dapat diperoleh dengan cepat dan handal.
Dengan demikian, jika pengguna tertarik dengan suatu transaksi di lokasi tertentu, dia juga dapat langsung mengakses data-data lain seperti kapan terjadinya transaksi, berapa nilai transaksinya, jenis hak, dan lain sebagainya. Demikian pula sebaliknya, jika seseorang ingin mengetahui lokasi dari suatu transaksi yang ada, dia dapat terhubung dengan data spasial yang menunjukkan lokasi pasti dari bidang tanah yang ditransaksikan tersebut.

Manfaat Sistem Informasi Pasar Tanah
Suatu informasi yang diperoleh dari pengolahan data yang baik dan akurat, akan memberikan manfaat bagi penggunanya, khususnya sebagai pegangan atau pedoman dalam proses pengambilan keputusan, baik saat ini maupun untuk masa yang akan datang . Sistem Informasi Pasar Tanah yang dikembangkan saat ini pun juga diharapkan dapat memberikan informasi yang dibutuhkan oleh pihak-pihak yang berkepentingan dalam pengambilan keputusan menyangkut pasar tanah.
Secara umum, pihak-pihak yang berkepentingan dalam pasar tanah, dapat dibagi menjadi tiga kelompok, yaitu pelaku pasar tanah, institusi pengambil kebijakan di bidang pertanahan, maupun badan usaha privat yang memiliki strategi bisnis yang berdasarkan pada pasar tanah, dan akademisi atau lembaga riset baik publik maupun swasta yang memiliki interest dalam bidang perekonomian pertanahan.
Manfaat Sistem Informasi Pasar Tanah bagi ketiga pihak di atas, adalah sebagai berikut :
(1) Manfaat bagi Pelaku Pasar Tanah.
Dengan adanya sistem informasi pasar tanah diharapkan para pelaku pasar tanah dapat memperoleh data yang seimbang, baik dari sisi pemilik bidang tanah maupun seseorang yang akan berinvestasi di tanah. Saat ini, informasi yang seimbang mengenai transaksi pasar tanah sulit diperoleh. Akibatnya, calon investor yang akan membeli ataupun pemilik tanah yang hendak menjual tanahnya harus melakukan upaya ekstra untuk mendapatkan informasi nilai yang tepat dari suatu bidang tanah. Jika dalam suatu transaksi hanya satu pihak saja yang memiliki informasi yang lebih baik, maka posisi para pelaku transaksi khususnya dalam proses tawar-menawar maupun dalam pengambilan keputusan menjadi tidak seimbang.
Dengan adanya Sistem Informasi Pasar Tanah ini, diharapkan para pelaku pasar memiliki dasar untuk mengetahui berapa nilai yang tepat dari suatu bidang tanah, sebelum mereka melakukan pengambilan keputusan.
Manfaat lainnya yang dapat diperoleh pelaku pasar adalah mereka dapat mengambil keputusan di wilayah mana investasi bidang tanah akan dilakukan. Dari peta penyebaran data transaksi dapat terlihat dengan mudah perbandingan tinggi rendahnya tingkat aktivitas pasar antara wilayah satu dengan wilayah lainnya. Hal ini ditunjukkan oleh tingkat kerapatan sebaran distribusi transaksi. Semakin rapat suatu distribusi transaksi, semakin tinggi aktivitas pasar di wilayah tersebut. Hal ini berarti pula tingkat perkembangan perekonomian wilayah tersebut lebih baik yang kemudian berkorelasi dengan perkembangan peningkatan nilai tanah di daerah tersebut.
(2) Manfaat bagi institusi pengambil kebijakan di bidang pertanahan ataupun badan usaha privat yang memiliki strategi bisnis yang berdasarkan pada pasar tanah
Bagi institusi pengambil kebijakan di bidang pertanahan, pembuatan kebijakan yang menyangkut tanah dan ruang dapat diperkaya dengan informasi pasar tanah. Sebagai contoh, penentuan lokasi-lokasi kegiatan yang bersifat pro-poor, dapat terbantu dengan adanya informasi berupa gambaran daerah-daerah yang memiliki nilai transaksi pertanahan yang kecil atau tingkat kepadatan transaksi yang rendah.
Lebih jauh lagi pemerintah dapat memanfaatkan informasi ini untuk memonitor peningkatan aktifitas pasar tanah yang eksesif atau terlampau agresif. Dengan perangkat ini, pemerintah dapat segera melakukan kajian dan mengambil langkah untuk memastikan bahwa peningkatan aktifitas pasar tanah dalam batas yang wajar dalam pertumbuhan ekonomi. Di lain sisi, jika diduga bahwa aktifitas yang terjadi lebih banyak didrive oleh sentimen yang dapat mengakibatkan penggelembungan, maka Pemerintah juga dapat mengambil kebijakan untuk meredam kondisi tersebut.
Selain pemerintah, badan usaha di berbagai sektor dapat pula memanfaatkan informasi ini. Badan usaha privat yang memiliki strategi bisnis yang berdasarkan pada pasar tanah, misal yang bergerak dalam bidang pembangunan infrastruktur, mereka dapat langsung mengetahui lokasi pemasaran yang tepat, berdasarkan informasi lokasi-lokasi dimana harga transaksinya tinggi atau tingkat aktivitas pasar tanah tinggi. Dalam bidang perbankan, sistem informasi pasar tanah membantu lembaga-lembaga perbankan dalam membuat keputusan yang tepat dan aman, terkait pemberian pinjaman dengan agunan bidang tanah yang berada di suatu lokasi tertentu.
(3) Manfaat bagi akademisi atau lembaga riset baik publik maupun swasta yang memiliki interest dalam bidang perekonomian pertanahan
Penyajian data pasar tanah yang meliputi kurun waktu yang berbeda (time series data), dapat dimanfaatkan oleh para peneliti untuk melakukan berbagai eksperimen dan analisis serta perkiraan (forecast) dalam bidang pertanahan. Sangat terbuka melakukan penelitian aktifitas pasar tanah dari sudut pandang volume, nilai ataupun frekuensi transaksi tanah yang dikaitkan dengan waktu.
Berbeda dengan sistem informasi yang bersifat tekstual, dengan disajikannya informasi dalam bentuk spasial ini peneliti dapat pula menambahkan unsur dimensi lain dalam studinya. Tidak hanya waktu, monitoring pergerakan atau pergeseran lokasi pasar tanah yang aktif dalam kurun waktu tertentu dapat dilakukan dengan lebih mudah jika informasi telah tersedia.
Salah satu dari sasaran dibangunnya sistem informasi pasar tanah ini adalah untuk mendorong peneliti-peneliti pertanahan dapat lebih aktif dalam melakukan studi dengan kemudaham memperoleh data. Hasil penelitian tersebut diharapkan dapat digunakan sebagai bahan atau dasar pengambilan keputusan oleh bidang-bidang lain ataupun dalam pengambilan kebijakan guna meningkatkan efisiensi pasar tanah itu sendiri.

PENUTUP
Pasar dalam arti tradisional adalah tempat sekumpulan orang bertemu dan bertransaksi terhadap suatu barang/jasa. Dalam pasar tradisional tersebut, pelaku pasar dapat memantau keadaan tentang ketersediaan, permintaan, harga yang terjadi dan tingkat aktifitas transaksi. Dalam pasar tanah dengan karakteristiknya yang unik dimana tanah tidak dapat dijinjing, tempat fisik seperti yang dimaksud diatas sulit diwujudkan. Namun demikian aspek lain dari pasar tanah yaitu informasi pasar tanah sangat bisa dibangun. Terlebih dalam era saat ini dimana informasi memegang peranan yang sangat besar dalam pengambilan keputusan. Keputusan yang diambil berdasarkan sistem informasi yang baik tentunya akan memiliki kualitas yang lebih baik terlebih dalam kondisi perekonomian yang sedang dilanda krisis seperti saat ini.
Kebutuhan akan informasi pasar tanah telah ada semenjak tanah mulai ditransaksikan. Ketiadaan atau kekurangan sistem informasi dapat mengakibatkan kekeliruan dalam bertransaksi atau lebih jauh lagi membuat masyarakat enggan bertransaksi. Sistem Informasi pasar tanah diharapkan dapat memenuhi kebutuhan tersebut sehingga masyarakat atau pelaku pasar yang akan bertransaksi dapat mengambil keputusan dengan lebih baik. Pada gilirannya penyedian informasi pasar tanah ini akan merangsang masyarakat untuk lebih menggiatkan aktifitas pasar tanah dan menjadikannya lebih efisien.

Dalam kaitannya dengan mengantisipasi krisis perekonomian, sistem informasi ini diharapkan dapat menjadi langkah awal untuk memantau segala perkembangan yang terjadi di pasar baik trend pertumbuhan sesuai yang diharapkan ataupun peringatan awal jika terjadi keganjilan pasar. Dengan penyajian data yang mencerminkan kondisi pasar, pelaku pasar maupun pemerintah dapat memutuskan langkah transaksi ataupun kebijakan pertanahan yang lebih baik.