Jumat, 09 Januari 2009

Penataan Tanah dan Lingkungan melalui Konsolidasi Tanah

Konsolidasi Tanah adalah salah satu kegiatan penataan tanah baik berupa bentuk, letak dan aksesibilitas. Indahnya kegiatan ini adalah pemilik tanah tidak harus pindah ke tempat lain karena masih memiliki tanah di lokasi tersebut. Disinilah perbedaan krusial antara konsolidasi tanah dengan pengembangan yang dilakukan oleh para developer dimana pemilik tanah harus hengkang dari tempat yang nantinya akan tertata karena pembebasan tanah.

Jika kita perhatikan, seringkali kita jumpai bidang-bidang tanah berderet yang masing-masing berbentuk jajaran genjang terhadap jalan. Tidak jarang pula kita jumpai bidang-bidang tanah yang mengelompok sedemikian rupa sehingga sulit untuk menjangkau bidang tanah yang letaknya di bagian dalam. Lebih jauh lagi jika kita perhatikan banyak petani yang memiliki lahan pertanian yang terpencar dan dalam luasan yang kurang dari kebutuhan minimal usaha pertanian. Kelompok bidang tanah dengan contoh diatas merupakan sebagian dari obyek konsolidasi tanah untuk dilakukan penataan ulang. Dengan penataan diharapkan dapat diperoleh bidang tanah yang lebih teratur baik bentuk, luas, letak ataupun aksesibilitasnya.

Gambar di kiri menunjukkan contoh Konsolidasi Tanah Pertanian dimana keadaan sebelum Konsolidasi (ditunjukkan oleh warna putih) tanah terpencar-pencar dengan luas minimal dan Setelah Konsolidasi (warna merah) Tanah pertanian yang dimiliki petani menjadi terkumpul dengan luas yang lebih efektif untuk pertanian.

Pertanyaan selanjutnya adalah SWGL (so what gitu loh). Mengapa perlu ditata? Toh pemilik tanah sudah cukup damai mendiami tanah dengan bentuk jajaran genjang. Pemilik tanah yang memiliki letak didalam dengan aksesibilitas terbatas cukup nrimo dengan jalan kaki lewat gang-gang kecil yang sebetulnya adalah bidang tanah tetangganya. Petani dengan lahan sempit ataupun terpencar juga sudah menjalaninya selama puluhan tahun. Kelembaman ini adalah barrier pertama yang dihadapi oleh para penggiat konsolidasi tanah.


Tanpa kiat berupa penyuluhan dan informasi mengenai manfaat konsolidasi, para pemilik tidak akan bergeming dari keadaan saat ini. Perlu dijelaskan apa manfaat dari bentuk tanah yang lebih teratur atau persegi akan membuat bidang-bidang tanah tersebut dapat dimanfaatkan secara lebih optimal selain tampilan yang lebih manis. Perlu disampaikan bagaimana aksesibilitas yang lebih baik akan memudahkan transportasi dengan kendaraan sehingga waktu yang ditempuh untuk mengangkut hasil pertanian menjadi lebih cepat. Perlu pula disampaikan mengapa dengan menjadi satunya lahan pertanian yang terpencar akan membuat efisiensi dalam pengelolaan dan batas break even point dapat terlampaui dalam usaha yang ditekuni pemilik tanah. Pemilik tanah harus memperoleh jawaban dari pertanyaan apa, bagaimana, mengapa diatas.


APA YANG HARUS DILAKUKAN JIKA SEKELOMPOK PEMILIK TANAH BERMINAT MENGKONSOLIDASI TANAHNYA

Setiap konsolidasi tanah terkait ke minimal 2 (dua) aspek. Yang pertama adalah perubahan fisik tanahnya baik bentuk, letak dan luasnya dan yang kedua adalah aspek legalnya dimana tanda bukti hak atau sertifikat tanah yang ada pun harus diupdate sehingga mencerminkan fisik tanah yang baru.

Dalam hal ini Badan Pertanahan Nasional dapat membantu kegiatan tersebut mulai dari perencanaan, pengukuran tanah yang ada, rencana desain perubahan sehingga menjadi lebih tertata serta penentuan batas-batas yang disepakati di lapangan untuk ditempatkan patok batas yang baru.

BERAPA BESAR BIAYANYA DAN SIAPA YANG MENANGGUNG BIAYANYA

Kegiatan-kegiatan tersebut diatas tentunya memerlukan biaya yang tidak dapat dikatakan sedikit yang tentunya menjadi tanggung jawab para pemilik yang memetik manfaat dari konsolidasi tanah. Jika masing-masing pemilik memiliki dana untuk melaksanakan hal tersebut tentunya tidak menjadi masalah, tetapi bagaimana jika tidak semua pemilik memiliki uang untuk membayarnya.

Tersedia kiat dimana pemilik tanah tidak perlu mengeluarkan uang untuk kegiatan konsolidasi tanah. Biaya yang ada dapat dicover dalam bentuk sumbangan tanah. Pemilik tanah secara proporsional dapat menyumbangkan sebagian tanahnya selain untuk infrastruktur (jalan dan lain sebagainya) dalam bentuk sumbangan tanah untuk pembangunan yang bernilai setara dengan biaya konsolidasi diatas.

Secara fisik luas bidang-bidang tanah setelah konsolidasi akan lebih kecil dengan sebelumnya. Hal ini merupakan konsekuensi logis dimana luas keseluruhan tetap sedangkan diperlukan tanah untuk pembangunan jalan, sarana lain dan sumbangan tanah tersebut. Namun demikian calon peserta konsolidasi tidak perlu cemas. Meskipun tanah yang dimiliki lebih sempit, namun nilai nya akan meningkat. Peningkatan nilai tanah yang terjadi akan lebih besar daripada kerugian akibat luas tanah yang lebih kecil tadi.


SOSIALISASI DAN JUSTIFIKASI KONSOLIDASI TANAH

Sosialisasi yang disebutkan diatas wajib diberikan kepada pemilik tanah untuk menumbuhkan kesadaran bahwa semua akan mendapat manfaat dari keteraturan tersebut. Dengan memberikan pengertian terhadap pertanyaan apa, bagaimana dan mengapa merupakan langkah besar awal sehingga pemilik tanah tergugah dan selanjutnya memiliki keingintahuan lebih terhadap manfaat konsolidasi tanah.

Keingintahuan pemilik tanah yang lebih besar tersebut tentunya tidak cukup diyakinkan dengan penjelasan yang bersifat narasi atau kualitatif. Apakah bakal manfaat yang disampaikan dapat dibuktikan? Perlu penjelasan yang lebih terukur dan bersifat kuantitatif terhadap semua manfaat tersebut. Dengan demikian penjelasan yang disampaikan lebih membumi dan dapat diterima, bahkan oleh mereka yang memiliki pengetahuan tentang pertanahan yang terbatas.

Mengapa hal ini perlu dilakukan? Karena kegiatan konsolidasi juga memberikan beban/biaya/kerugian yang merupakan trade off bagi pemilik tanah seperti disampaikan diatas. Sebagai contoh luas areal konsolidasi yang tidak mungkin bertambah akan mengakibatkan berkurangnya luas kepemilikan bidang tanah karena sebagian tanah dipergunakan bagi fasilitas dan utilitas umum seperti jalan, irigasi, dll. Di luar itu pemilik tanah dibebani dengan biaya pengembangan seperti pematangan lahan dan pembangunan infrastruktur.

Beban ini merupakan barier kedua dari pemilik tanah. Bukan tidak mungkin timbul pemikiran keengganan yaitu daripada bersusah-susah menanggung beban tanpa kejelasan manfaat yang diterima lebih baik tetap dengan keadaan sekarang. Untuk menembus barier ini perlu dijelaskan bahwa manfaat yang diterima lebih baik dibanding dengan biaya yang harus ditanggung.

Penjelasan posisi pemilik tanah (dari sisi manfaat) paska konsolidasi akan lebih baik dibanding sebelum konsolidasi perlu disampaikan dengan suatu ukuran. Apapun satuan ukuran yang digunakan haruslah satuan yang sama baik yang menggambarkan manfaat dan yang merepresentasikan biaya. Dengan adanya kesamaan tersebut maka barulah manfaat dan beban/biaya tersebut dapat diperbandingkan. Jika diperoleh satuan yang lebih besar paska konsolidasi dapat memberikan gambaran riil bahwa kegiatan konsolidasi berarti positif buat mereka.

Satuan ukuran yang mudah dipahami oleh hampir seluruh lapisan masyarakat adalah satuan moneter atau mata uang. Bukan berarti UUD (ujung-ujungnya duit), Namun memang masyarakat akan lebih mudah memahami jika manfaat dan biaya disajikan dalam bentuk rupiah. Manfaat yang diterima lebih besar dari biaya yang dikeluarkan, biasanya ditunjukkan dengan adanya peningkatan nilai aset. Pemberian pemahaman peningkatan nilai kepemilikan aset dalam bentuk rupiah akan lebih memudahkan penerima manfaat menerima kegiatan konsolidasi. Untuk itu perlu dilakukan penilaian tanah yang dapat memberikan gambaran moneter mengenai nilai tanah yang dikonsolidasi.




3 komentar:

MARKET VALUE mengatakan...

artikelnya bagus banget.. salam kenal interesting.. nice smile four you. http://standarpenilaian.blogspot.com/

MAX MAGGIE mengatakan...

Mancer Boss, kagak sengaja Gue nyasar kemari, trims udah ngebantu promosiin Konsolidasi Tanah. Bravo.

parasukma mengatakan...

Bagus buat nambah wawasan temen temen pelaksana konsolidasi di daerah. Thanks attention about it. Bravo..