Penilaian Tanah sebagai Sarana Pengambil Keputusan dalam Konsolidasi Tanah

Dalam posting terdahulu tentang konsolidasi tanah disampaikan bahwa perlu adanya Penjelasan bahwa posisi ekonomi pemilik tanah (dari sisi manfaat) paska konsolidasi akan lebih baik dibanding sebelum konsolidasi. Jika nilai aset yang dimiliki para pemilik tanah diproyeksikan akan meningkat setelah konsolidasi, masyarakat akan tergugah untuk berpartisipasi melakukan konsolidasi. Di sini lah peran penilaian tanah dibutuhkan. Hasil kalkulasi dari para profesional penilaian tanah akan menjadi rujukan bagi masyarakat untuk GO ataukah NO GO untuk mengkonsolidasi tanah di lingkungannya.

Penilaian Tanah adalah ilmu yang menghasilkan output nilai tanah yang merupakan estimasi terbaik terhadap harga tanah. Terdapat beberapa pendekatan dan teknik turunan dalam penilaian tanah. Pendekatan yang paling umum digunakan adalah pendekatan perbandingan harga pasar. Secara sederhana pendekatan ini dilakukan dengan mensurvey data-data transaksi tanah yang terjadi di sekitar lokasi dan membandingkannya dengan obyek yang dinilai. Dengan beberapa penyesuaian atau adjustment akan diperoleh nilai pasar dari obyek yang dinilai.

Di dalam penilaian dianut sebuah prinsip yaitu the highest and the best use principle. Dalam prinsip ini penilai dalam mengestimasi suatu nilai tanah wajib mendasarinya pada penggunaan yang tertinggi dan terbaik dari tanah tersebut. Sesuai dengan prinsip ini penilai wajib memiliki pengetahuan tentang kemungkinan pengembangan penggunaan/pemanfaatan suatu bidang tanah secara optimum. Sebagai contoh sebidang tanah di jalan protokol secara alamiah akan bernilai lebih tinggi jika digunakan sebagai tempat usaha ketimbang sebagai lahan pertanian atau permukiman. Dengan demikian penilai wajib melakukan penilaian dengan dasar seolah-olah tempat tersebut akan digunakan sebagai tempat usaha atau yang disebut Hypothetical development.

Namun demikian dalam menentukan pengembangan pemanfaatan tertinggi dan terbaik ini, seorang penilai harus juga mempertimbangkan batasan-batasan yang ada. Yang pertama adalah batasan secara hukum atau peraturan perundang-undangan. Seorang penilai tidak boleh memaksakan pengembangan suatu bidang tanah untuk keperluan tertentu yang dilarang oleh peraturan yang berlaku. Sebagai contoh sebidang tanah yang berada di kawasan/zoning permukiman tentunya tidak dapat dikembangkan dengan prospek sebagai sebuah pabrik. Demikian pula, penilai tidak dapat melakukan penilaian dengan basis pengembangan pembangunan apartemen 40 lantai jika peraturan setempat hanya mengijinkan bangunan setinggi 20 lantai. Secara prinsip, penggunaan tertinggi dan terbaik harus didukung oleh peraturan perundangan yang ada. Dalam praktek konsolidasi hal ini telah lazim dilaksanakan, dimana peruntukan penggunaan tanah paska konsolidasi disesuaikan dengan zoning/tata ruang yang ada.

Batasan berikutnya yang wajib diperhatikan adalah batasan fisik tanah itu sendiri yaitu Apakah tanah tersebut dapat dimanfaatkan untuk suatu perkembangan tertentu. Tanah dengan luas terbatas tentunya tidak dapat dimanfaatkan untuk pabrik atau gudang dengan volume besar. Demikian pula untuk sektor pertanian, setiap komoditas pertanian tentunya membutuhkan tanah dengan derajat keasaman tertentu.

Hal ketiga yang wajib diperhatikan adalah dari sisi aspek finansial. Apakah secara finansial pengembangan tersebut menghasilkan pengembalian yang lebih besar dari pengeluaran, kewajiban finansial dan amortisasi modal? Dari batasan ini pengambil keputusan dari kegiatan konsolidasi tanah dapat memutuskan apakah suatu bentuk pengembangan dapat dijadikan opsi konsolidasi jika return yang dihasilkan lebih tinggi dari seluruh biaya yang dikeluarkan.

Jika ketiga batasan diatas dipenuhi barulah kita bandingkan dari opsi-opsi konsolidasi tanah tersebut yang memberikan nilai sisa tanah tertinggi. Nilai sisa tanah yang tertinggi akan menunjukkan opsi pengembangan penggunaan yang terbaik. Dengan memperoleh nilai maksimal dari tanah, otoritas yang menangani konsolidasi tanah dapat memastikan bahwa konsolidasi tanah dilakukan untuk peningkatan pemanfaatan tertinggi dari tanah. Pengambilan keputusan tersebut merupakan kebijakan yang pro pemilik tanah dimana pemilik tanah pada gilirannya akan memperoleh peningkatan nilai maksimal dari tanahnya.

Kepiawaian penilai tanah yang profesional melalui pengetahuan dan pengalamannya akan menghasilkan rekomendasi terbaik mengenai penataan apa yang sebaiknya dilakukan dalam setiap kegiatan konsolidasi tanah.

TEKNIK PENILAIAN DALAM KONSOLIDASI TANAH

Di dalam penilaian tanah terdapat beberapa pendekatan dan teknik yang dapat diaplikasikan untuk memperoleh nilai tanah. Salah satunya adalah teknik penilaian untuk memperoleh nilai (sisa) tanah disebut dengan land residual. Dalam teknik ini penilai harus mengetahui terlebih dahulu tentang pengembangan apa yang akan dilakukan untuk suatu bidang tanah. Sebagai ilustrasi jika sekelompok bidang tanah darat akan dikonsolidasi menjadi pemukiman yang tertata. Secara sederhana langkah pertama yang harus dilakukan adalah mencari nilai pasar bidang tanah dengan asumsi seolah-olah bidang tanah tersebut telah selesai dikonsolidasi. Penilaian dilakukan dengan mensurvey harga pasar setempat terhadap bidang tanah yang mirip (bentuk, aksesibilitas, lokasi dll) dengan hasil konsolidasi.

Untuk lebih spesifik dalam memahaminya, kita coba kasus berikut: Hamparan dari beberapa bidang tanah seluas 10 Ha memiliki terletak di kawasan dengan peruntukan permukiman. Kondisi saat ini adalah bentuk yang tidak beraturan dan tidak semua bidang tanah memiliki aksesibilitas yang baik. Dari hasil survei harga tanah, didapat nilai pasar tanah rata-rata saat ini Rp. 150.000 per meter persegi atau Rp. 15.000.000.000,-

Sebagai langkah awal seorang penilai dalam konsolidasi tanah haruslah membuat hipotesis potensi pengembangan dari bidang tanah tersebut. Kita misalkan bahwa hamparan bidang tanah tersebut memiliki potensi untuk ditata menjadi kawasan pemukiman. Untuk menguji hipotesis tersebut dilakukan survei penilaian tanah. Survei penilaian tanah dilakukan untuk memperoleh nilai highest and best use atau nilai dari pemanfaatan terbaik. Jika hasil penilaian tersebut menunjukkan bahwa harga tanah saat ini belum menunjukkan atau masih dibawah nilai highest and best use maka kegiatan konsolidasi layak dilaksanakan.

Setelah ditetapkan jenis pengembangan yang akan dilakukan, selanjutnya dibuatkan rencana detail atau site plan dari rencana pengembangan konsolidasi. Peta tersebut memuat rencana letak dan bentuk dari bidang tanah setelah konsolidasi. Di samping itu peta tersebut juga memuat rencana infrastruktur dan fasilitas yang dibutuhkan untuk menjadi sebuah kawasan pemukiman yang tertata. Sebagai contoh dari hasil perencanaan tersebut diperoleh bahwa luas efektif pengembangan adalah 60%. Hal ini berarti 40% dari luas tanah digunakan untuk infrastruktur seperti jalan, drainage dan sebagainya serta untuk fasilitas umum lain seperti taman atau lapangan.

Langkah ketiga dari penilaian ini adalah melakukan survei harga pasar untuk tanah matang hasil konsolidasi. Survey dilakukan terhadap transaksaksi yang terjadi pada bidang tanah yang memiliki kualitas lingkungan yang setara dengan kualitas output konsolidasi. Jika dari hasil survei, kawasan permukiman tertata di daerah sekitar tanah tersebut memiliki harga pasar Rp. 600.000,-, maka nilai total dari hamparan setelah konsolidasi dapat diestimasi. Dengan perbandingan antara luas tanah efektif dan luas sarana/prasarana adalah 60%:40%, maka total luas tanah efektif adalah 6 Ha. Dengan demikian total nilai setelah pengembangan adalah 6 Ha. x Rp. 600.000 atau sebesar Rp. 36.000.000.000,-

Tahapan selanjutnya yang perlu dilakukan adalah melakukan estimasi biaya-biaya yang diperlukan dari kegiatan konsolidasi. Biaya-biaya ini meliputi biaya pematangan lahan, biaya konsolidasi, biaya sertifikasi, biaya sertifikasi dan biaya-biaya lain. Jika pekerjaan operasional tersebut dilakukan oleh pihak ketiga, biaya yang dihitung harus telah memperhitungkan keuntungan bagi yang mengerjakan. Dimisalkan setelah seluruh komponen biaya dihitung diperoleh total biaya konsolidasi adalah adalah Rp. 7.850.000.000,-.

Langkah terakhir adalah menetapkan nilai tanah sebelum konsolidasi sesuai dengan analisis highest and best use. Nilai tanah sebelum konsolidasi dapat dihitung dengan mengurangkan nilai tanah setelah pengembangan (Rp. 36.000.000.000,-) dikurangi dengan biaya operasional pengembangan dan perijinan (Rp. 7.850.000.000,-) yaitu sebesar Rp. 28.150.000.000,-. Angka yang diperoleh tersebut dibagi dengan luas tanah asal sebesar 10 Ha. Sehingga diperoleh nilai highest and best use adalah Rp. 281.500 per meter persegi.

Angka yang diperoleh tersebut lebih besar dari nilai tanah saat ini (Rp. 150.000/m2). Hal tersebut menunjukkan bahwa kegiatan konsolidasi yang diusulkan adalah layak karena nilai paska konsolidasi (Rp. 281.500/m2) lebih besar daripada nilai tanah yang tidak tertata saat ini (Rp. 150.000/m2).