Dalam posting terdahulu tentang konsolidasi tanah disampaikan bahwa perlu adanya Penjelasan bahwa posisi ekonomi pemilik tanah (dari sisi manfaat) paska konsolidasi akan lebih baik dibanding sebelum konsolidasi. Jika nilai aset yang dimiliki para pemilik tanah diproyeksikan akan meningkat setelah konsolidasi, masyarakat akan tergugah untuk berpartisipasi melakukan konsolidasi. Di sini lah peran penilaian tanah dibutuhkan. Hasil kalkulasi dari para profesional penilaian tanah akan menjadi rujukan bagi masyarakat untuk GO ataukah NO GO untuk mengkonsolidasi tanah di lingkungannya.
Penilaian Tanah adalah ilmu yang menghasilkan output nilai tanah yang merupakan estimasi terbaik terhadap harga tanah. Terdapat beberapa pendekatan dan teknik turunan dalam penilaian tanah. Pendekatan yang paling umum digunakan adalah pendekatan perbandingan harga pasar. Secara sederhana pendekatan ini dilakukan dengan mensurvey data-data transaksi tanah yang terjadi di sekitar lokasi dan membandingkannya dengan obyek yang dinilai. Dengan beberapa penyesuaian atau adjustment akan diperoleh nilai pasar dari obyek yang dinilai.
Di dalam penilaian dianut sebuah prinsip yaitu the highest and the best use principle. Dalam prinsip ini penilai dalam mengestimasi suatu nilai tanah wajib mendasarinya pada penggunaan yang tertinggi dan terbaik dari tanah tersebut. Sesuai dengan prinsip ini penilai wajib memiliki pengetahuan tentang kemungkinan pengembangan penggunaan/pemanfaatan suatu bidang tanah secara optimum. Sebagai contoh sebidang tanah di jalan protokol secara alamiah akan bernilai lebih tinggi jika digunakan sebagai tempat usaha ketimbang sebagai lahan pertanian atau permukiman. Dengan demikian penilai wajib melakukan penilaian dengan dasar seolah-olah tempat tersebut akan digunakan sebagai tempat usaha atau yang disebut Hypothetical development.
Namun demikian dalam menentukan pengembangan pemanfaatan tertinggi dan terbaik ini, seorang penilai harus juga mempertimbangkan batasan-batasan yang ada. Yang pertama adalah batasan secara hukum atau peraturan perundang-undangan. Seorang penilai tidak boleh memaksakan pengembangan suatu bidang tanah untuk keperluan tertentu yang dilarang oleh peraturan yang berlaku. Sebagai contoh sebidang tanah yang berada di kawasan/zoning permukiman tentunya tidak dapat dikembangkan dengan prospek sebagai sebuah pabrik. Demikian pula, penilai tidak dapat melakukan penilaian dengan basis pengembangan pembangunan apartemen 40 lantai jika peraturan setempat hanya mengijinkan bangunan setinggi 20 lantai. Secara prinsip, penggunaan tertinggi dan terbaik harus didukung oleh peraturan perundangan yang ada. Dalam praktek konsolidasi hal ini telah lazim dilaksanakan, dimana peruntukan penggunaan tanah paska konsolidasi disesuaikan dengan zoning/tata ruang yang ada.
Batasan berikutnya yang wajib diperhatikan adalah batasan fisik tanah itu sendiri yaitu Apakah tanah tersebut dapat dimanfaatkan untuk suatu perkembangan tertentu. Tanah dengan luas terbatas tentunya tidak dapat dimanfaatkan untuk pabrik atau gudang dengan volume besar. Demikian pula untuk sektor pertanian, setiap komoditas pertanian tentunya membutuhkan tanah dengan derajat keasaman tertentu.
Hal ketiga yang wajib diperhatikan adalah dari sisi aspek finansial. Apakah secara finansial pengembangan tersebut menghasilkan pengembalian yang lebih besar dari pengeluaran, kewajiban finansial dan amortisasi modal? Dari batasan ini pengambil keputusan dari kegiatan konsolidasi tanah dapat memutuskan apakah suatu bentuk pengembangan dapat dijadikan opsi konsolidasi jika return yang dihasilkan lebih tinggi dari seluruh biaya yang dikeluarkan.
Jika ketiga batasan diatas dipenuhi barulah kita bandingkan dari opsi-opsi konsolidasi tanah tersebut yang memberikan nilai sisa tanah tertinggi. Nilai sisa tanah yang tertinggi akan menunjukkan opsi pengembangan penggunaan yang terbaik. Dengan memperoleh nilai maksimal dari tanah, otoritas yang menangani konsolidasi tanah dapat memastikan bahwa konsolidasi tanah dilakukan untuk peningkatan pemanfaatan tertinggi dari tanah. Pengambilan keputusan tersebut merupakan kebijakan yang pro pemilik tanah dimana pemilik tanah pada gilirannya akan memperoleh peningkatan nilai maksimal dari tanahnya.
Kepiawaian penilai tanah yang profesional melalui pengetahuan dan pengalamannya akan menghasilkan rekomendasi terbaik mengenai penataan apa yang sebaiknya dilakukan dalam setiap kegiatan konsolidasi tanah.
TEKNIK PENILAIAN DALAM KONSOLIDASI TANAH
Di dalam penilaian tanah terdapat beberapa pendekatan dan teknik yang dapat diaplikasikan untuk memperoleh nilai tanah. Salah satunya adalah teknik penilaian untuk memperoleh nilai (sisa) tanah disebut dengan land residual. Dalam teknik ini penilai harus mengetahui terlebih dahulu tentang pengembangan apa yang akan dilakukan untuk suatu bidang tanah. Sebagai ilustrasi jika sekelompok bidang tanah darat akan dikonsolidasi menjadi pemukiman yang tertata. Secara sederhana langkah pertama yang harus dilakukan adalah mencari nilai pasar bidang tanah dengan asumsi seolah-olah bidang tanah tersebut telah selesai dikonsolidasi. Penilaian dilakukan dengan mensurvey harga pasar setempat terhadap bidang tanah yang mirip (bentuk, aksesibilitas, lokasi dll) dengan hasil konsolidasi.
Untuk lebih spesifik dalam memahaminya, kita coba kasus berikut: Hamparan dari beberapa bidang tanah seluas 10 Ha memiliki terletak di kawasan dengan peruntukan permukiman. Kondisi saat ini adalah bentuk yang tidak beraturan dan tidak semua bidang tanah memiliki aksesibilitas yang baik. Dari hasil survei harga tanah, didapat nilai pasar tanah rata-rata saat ini Rp. 150.000 per meter persegi atau Rp. 15.000.000.000,-
Sebagai langkah awal seorang penilai dalam konsolidasi tanah haruslah membuat hipotesis potensi pengembangan dari bidang tanah tersebut. Kita misalkan bahwa hamparan bidang tanah tersebut memiliki potensi untuk ditata menjadi kawasan pemukiman. Untuk menguji hipotesis tersebut dilakukan survei penilaian tanah. Survei penilaian tanah dilakukan untuk memperoleh nilai highest and best use atau nilai dari pemanfaatan terbaik. Jika hasil penilaian tersebut menunjukkan bahwa harga tanah saat ini belum menunjukkan atau masih dibawah nilai highest and best use maka kegiatan konsolidasi layak dilaksanakan.
Setelah ditetapkan jenis pengembangan yang akan dilakukan, selanjutnya dibuatkan rencana detail atau site plan dari rencana pengembangan konsolidasi. Peta tersebut memuat rencana letak dan bentuk dari bidang tanah setelah konsolidasi. Di samping itu peta tersebut juga memuat rencana infrastruktur dan fasilitas yang dibutuhkan untuk menjadi sebuah kawasan pemukiman yang tertata. Sebagai contoh dari hasil perencanaan tersebut diperoleh bahwa luas efektif pengembangan adalah 60%. Hal ini berarti 40% dari luas tanah digunakan untuk infrastruktur seperti jalan, drainage dan sebagainya serta untuk fasilitas umum lain seperti taman atau lapangan.
Langkah ketiga dari penilaian ini adalah melakukan survei harga pasar untuk tanah matang hasil konsolidasi. Survey dilakukan terhadap transaksaksi yang terjadi pada bidang tanah yang memiliki kualitas lingkungan yang setara dengan kualitas output konsolidasi. Jika dari hasil survei, kawasan permukiman tertata di daerah sekitar tanah tersebut memiliki harga pasar Rp. 600.000,-, maka nilai total dari hamparan setelah konsolidasi dapat diestimasi. Dengan perbandingan antara luas tanah efektif dan luas sarana/prasarana adalah 60%:40%, maka total luas tanah efektif adalah 6 Ha. Dengan demikian total nilai setelah pengembangan adalah 6 Ha. x Rp. 600.000 atau sebesar Rp. 36.000.000.000,-
Tahapan selanjutnya yang perlu dilakukan adalah melakukan estimasi biaya-biaya yang diperlukan dari kegiatan konsolidasi. Biaya-biaya ini meliputi biaya pematangan lahan, biaya konsolidasi, biaya sertifikasi, biaya sertifikasi dan biaya-biaya lain. Jika pekerjaan operasional tersebut dilakukan oleh pihak ketiga, biaya yang dihitung harus telah memperhitungkan keuntungan bagi yang mengerjakan. Dimisalkan setelah seluruh komponen biaya dihitung diperoleh total biaya konsolidasi adalah adalah Rp. 7.850.000.000,-.
Langkah terakhir adalah menetapkan nilai tanah sebelum konsolidasi sesuai dengan analisis highest and best use. Nilai tanah sebelum konsolidasi dapat dihitung dengan mengurangkan nilai tanah setelah pengembangan (Rp. 36.000.000.000,-) dikurangi dengan biaya operasional pengembangan dan perijinan (Rp. 7.850.000.000,-) yaitu sebesar Rp. 28.150.000.000,-. Angka yang diperoleh tersebut dibagi dengan luas tanah asal sebesar 10 Ha. Sehingga diperoleh nilai highest and best use adalah Rp. 281.500 per meter persegi.
Angka yang diperoleh tersebut lebih besar dari nilai tanah saat ini (Rp. 150.000/m2). Hal tersebut menunjukkan bahwa kegiatan konsolidasi yang diusulkan adalah layak karena nilai paska konsolidasi (Rp. 281.500/m2) lebih besar daripada nilai tanah yang tidak tertata saat ini (Rp. 150.000/m2).
Selengkapnya..
Tampilkan postingan dengan label penataan tanah. Tampilkan semua postingan
Tampilkan postingan dengan label penataan tanah. Tampilkan semua postingan
Jumat, 30 Januari 2009
Jumat, 09 Januari 2009
Penataan Tanah dan Lingkungan melalui Konsolidasi Tanah
Konsolidasi Tanah adalah salah satu kegiatan penataan tanah baik berupa bentuk, letak dan aksesibilitas. Indahnya kegiatan ini adalah pemilik tanah tidak harus pindah ke tempat lain karena masih memiliki tanah di lokasi tersebut. Disinilah perbedaan krusial antara konsolidasi tanah dengan pengembangan yang dilakukan oleh para developer dimana pemilik tanah harus hengkang dari tempat yang nantinya akan tertata karena pembebasan tanah.
Jika kita perhatikan, seringkali kita jumpai bidang-bidang tanah berderet yang masing-masing berbentuk jajaran genjang terhadap jalan. Tidak jarang pula kita jumpai bidang-bidang tanah yang mengelompok sedemikian rupa sehingga sulit untuk menjangkau bidang tanah yang letaknya di bagian dalam. Lebih jauh lagi jika kita perhatikan banyak petani yang memiliki lahan pertanian yang terpencar dan dalam luasan yang kurang dari kebutuhan minimal usaha pertanian. Kelompok bidang tanah dengan contoh diatas merupakan sebagian dari obyek konsolidasi tanah untuk dilakukan penataan ulang. Dengan penataan diharapkan dapat diperoleh bidang tanah yang lebih teratur baik bentuk, luas, letak ataupun aksesibilitasnya.
Gambar di kiri menunjukkan contoh Konsolidasi Tanah Pertanian dimana keadaan sebelum Konsolidasi (ditunjukkan oleh warna putih) tanah terpencar-pencar dengan luas minimal dan Setelah Konsolidasi (warna merah) Tanah pertanian yang dimiliki petani menjadi terkumpul dengan luas yang lebih efektif untuk pertanian.
Pertanyaan selanjutnya adalah SWGL (so what gitu loh). Mengapa perlu ditata? Toh pemilik tanah sudah cukup damai mendiami tanah dengan bentuk jajaran genjang. Pemilik tanah yang memiliki letak didalam dengan aksesibilitas terbatas cukup nrimo dengan jalan kaki lewat gang-gang kecil yang sebetulnya adalah bidang tanah tetangganya. Petani dengan lahan sempit ataupun terpencar juga sudah menjalaninya selama puluhan tahun. Kelembaman ini adalah barrier pertama yang dihadapi oleh para penggiat konsolidasi tanah.
Tanpa kiat berupa penyuluhan dan informasi mengenai manfaat konsolidasi, para pemilik tidak akan bergeming dari keadaan saat ini. Perlu dijelaskan apa manfaat dari bentuk tanah yang lebih teratur atau persegi akan membuat bidang-bidang tanah tersebut dapat dimanfaatkan secara lebih optimal selain tampilan yang lebih manis. Perlu disampaikan bagaimana aksesibilitas yang lebih baik akan memudahkan transportasi dengan kendaraan sehingga waktu yang ditempuh untuk mengangkut hasil pertanian menjadi lebih cepat. Perlu pula disampaikan mengapa dengan menjadi satunya lahan pertanian yang terpencar akan membuat efisiensi dalam pengelolaan dan batas break even point dapat terlampaui dalam usaha yang ditekuni pemilik tanah. Pemilik tanah harus memperoleh jawaban dari pertanyaan apa, bagaimana, mengapa diatas.
APA YANG HARUS DILAKUKAN JIKA SEKELOMPOK PEMILIK TANAH BERMINAT MENGKONSOLIDASI TANAHNYA
Setiap konsolidasi tanah terkait ke minimal 2 (dua) aspek. Yang pertama adalah perubahan fisik tanahnya baik bentuk, letak dan luasnya dan yang kedua adalah aspek legalnya dimana tanda bukti hak atau sertifikat tanah yang ada pun harus diupdate sehingga mencerminkan fisik tanah yang baru.
Dalam hal ini Badan Pertanahan Nasional dapat membantu kegiatan tersebut mulai dari perencanaan, pengukuran tanah yang ada, rencana desain perubahan sehingga menjadi lebih tertata serta penentuan batas-batas yang disepakati di lapangan untuk ditempatkan patok batas yang baru.
BERAPA BESAR BIAYANYA DAN SIAPA YANG MENANGGUNG BIAYANYA
Kegiatan-kegiatan tersebut diatas tentunya memerlukan biaya yang tidak dapat dikatakan sedikit yang tentunya menjadi tanggung jawab para pemilik yang memetik manfaat dari konsolidasi tanah. Jika masing-masing pemilik memiliki dana untuk melaksanakan hal tersebut tentunya tidak menjadi masalah, tetapi bagaimana jika tidak semua pemilik memiliki uang untuk membayarnya.
Tersedia kiat dimana pemilik tanah tidak perlu mengeluarkan uang untuk kegiatan konsolidasi tanah. Biaya yang ada dapat dicover dalam bentuk sumbangan tanah. Pemilik tanah secara proporsional dapat menyumbangkan sebagian tanahnya selain untuk infrastruktur (jalan dan lain sebagainya) dalam bentuk sumbangan tanah untuk pembangunan yang bernilai setara dengan biaya konsolidasi diatas.
Secara fisik luas bidang-bidang tanah setelah konsolidasi akan lebih kecil dengan sebelumnya. Hal ini merupakan konsekuensi logis dimana luas keseluruhan tetap sedangkan diperlukan tanah untuk pembangunan jalan, sarana lain dan sumbangan tanah tersebut. Namun demikian calon peserta konsolidasi tidak perlu cemas. Meskipun tanah yang dimiliki lebih sempit, namun nilai nya akan meningkat. Peningkatan nilai tanah yang terjadi akan lebih besar daripada kerugian akibat luas tanah yang lebih kecil tadi.
SOSIALISASI DAN JUSTIFIKASI KONSOLIDASI TANAH
Sosialisasi yang disebutkan diatas wajib diberikan kepada pemilik tanah untuk menumbuhkan kesadaran bahwa semua akan mendapat manfaat dari keteraturan tersebut. Dengan memberikan pengertian terhadap pertanyaan apa, bagaimana dan mengapa merupakan langkah besar awal sehingga pemilik tanah tergugah dan selanjutnya memiliki keingintahuan lebih terhadap manfaat konsolidasi tanah.
Keingintahuan pemilik tanah yang lebih besar tersebut tentunya tidak cukup diyakinkan dengan penjelasan yang bersifat narasi atau kualitatif. Apakah bakal manfaat yang disampaikan dapat dibuktikan? Perlu penjelasan yang lebih terukur dan bersifat kuantitatif terhadap semua manfaat tersebut. Dengan demikian penjelasan yang disampaikan lebih membumi dan dapat diterima, bahkan oleh mereka yang memiliki pengetahuan tentang pertanahan yang terbatas.
Mengapa hal ini perlu dilakukan? Karena kegiatan konsolidasi juga memberikan beban/biaya/kerugian yang merupakan trade off bagi pemilik tanah seperti disampaikan diatas. Sebagai contoh luas areal konsolidasi yang tidak mungkin bertambah akan mengakibatkan berkurangnya luas kepemilikan bidang tanah karena sebagian tanah dipergunakan bagi fasilitas dan utilitas umum seperti jalan, irigasi, dll. Di luar itu pemilik tanah dibebani dengan biaya pengembangan seperti pematangan lahan dan pembangunan infrastruktur.
Beban ini merupakan barier kedua dari pemilik tanah. Bukan tidak mungkin timbul pemikiran keengganan yaitu daripada bersusah-susah menanggung beban tanpa kejelasan manfaat yang diterima lebih baik tetap dengan keadaan sekarang. Untuk menembus barier ini perlu dijelaskan bahwa manfaat yang diterima lebih baik dibanding dengan biaya yang harus ditanggung.
Penjelasan posisi pemilik tanah (dari sisi manfaat) paska konsolidasi akan lebih baik dibanding sebelum konsolidasi perlu disampaikan dengan suatu ukuran. Apapun satuan ukuran yang digunakan haruslah satuan yang sama baik yang menggambarkan manfaat dan yang merepresentasikan biaya. Dengan adanya kesamaan tersebut maka barulah manfaat dan beban/biaya tersebut dapat diperbandingkan. Jika diperoleh satuan yang lebih besar paska konsolidasi dapat memberikan gambaran riil bahwa kegiatan konsolidasi berarti positif buat mereka.
Satuan ukuran yang mudah dipahami oleh hampir seluruh lapisan masyarakat adalah satuan moneter atau mata uang. Bukan berarti UUD (ujung-ujungnya duit), Namun memang masyarakat akan lebih mudah memahami jika manfaat dan biaya disajikan dalam bentuk rupiah. Manfaat yang diterima lebih besar dari biaya yang dikeluarkan, biasanya ditunjukkan dengan adanya peningkatan nilai aset. Pemberian pemahaman peningkatan nilai kepemilikan aset dalam bentuk rupiah akan lebih memudahkan penerima manfaat menerima kegiatan konsolidasi. Untuk itu perlu dilakukan penilaian tanah yang dapat memberikan gambaran moneter mengenai nilai tanah yang dikonsolidasi.
Selengkapnya..
Jika kita perhatikan, seringkali kita jumpai bidang-bidang tanah berderet yang masing-masing berbentuk jajaran genjang terhadap jalan. Tidak jarang pula kita jumpai bidang-bidang tanah yang mengelompok sedemikian rupa sehingga sulit untuk menjangkau bidang tanah yang letaknya di bagian dalam. Lebih jauh lagi jika kita perhatikan banyak petani yang memiliki lahan pertanian yang terpencar dan dalam luasan yang kurang dari kebutuhan minimal usaha pertanian. Kelompok bidang tanah dengan contoh diatas merupakan sebagian dari obyek konsolidasi tanah untuk dilakukan penataan ulang. Dengan penataan diharapkan dapat diperoleh bidang tanah yang lebih teratur baik bentuk, luas, letak ataupun aksesibilitasnya.
Gambar di kiri menunjukkan contoh Konsolidasi Tanah Pertanian dimana keadaan sebelum Konsolidasi (ditunjukkan oleh warna putih) tanah terpencar-pencar dengan luas minimal dan Setelah Konsolidasi (warna merah) Tanah pertanian yang dimiliki petani menjadi terkumpul dengan luas yang lebih efektif untuk pertanian.
Pertanyaan selanjutnya adalah SWGL (so what gitu loh). Mengapa perlu ditata? Toh pemilik tanah sudah cukup damai mendiami tanah dengan bentuk jajaran genjang. Pemilik tanah yang memiliki letak didalam dengan aksesibilitas terbatas cukup nrimo dengan jalan kaki lewat gang-gang kecil yang sebetulnya adalah bidang tanah tetangganya. Petani dengan lahan sempit ataupun terpencar juga sudah menjalaninya selama puluhan tahun. Kelembaman ini adalah barrier pertama yang dihadapi oleh para penggiat konsolidasi tanah.
Tanpa kiat berupa penyuluhan dan informasi mengenai manfaat konsolidasi, para pemilik tidak akan bergeming dari keadaan saat ini. Perlu dijelaskan apa manfaat dari bentuk tanah yang lebih teratur atau persegi akan membuat bidang-bidang tanah tersebut dapat dimanfaatkan secara lebih optimal selain tampilan yang lebih manis. Perlu disampaikan bagaimana aksesibilitas yang lebih baik akan memudahkan transportasi dengan kendaraan sehingga waktu yang ditempuh untuk mengangkut hasil pertanian menjadi lebih cepat. Perlu pula disampaikan mengapa dengan menjadi satunya lahan pertanian yang terpencar akan membuat efisiensi dalam pengelolaan dan batas break even point dapat terlampaui dalam usaha yang ditekuni pemilik tanah. Pemilik tanah harus memperoleh jawaban dari pertanyaan apa, bagaimana, mengapa diatas.
APA YANG HARUS DILAKUKAN JIKA SEKELOMPOK PEMILIK TANAH BERMINAT MENGKONSOLIDASI TANAHNYA
Setiap konsolidasi tanah terkait ke minimal 2 (dua) aspek. Yang pertama adalah perubahan fisik tanahnya baik bentuk, letak dan luasnya dan yang kedua adalah aspek legalnya dimana tanda bukti hak atau sertifikat tanah yang ada pun harus diupdate sehingga mencerminkan fisik tanah yang baru.
Dalam hal ini Badan Pertanahan Nasional dapat membantu kegiatan tersebut mulai dari perencanaan, pengukuran tanah yang ada, rencana desain perubahan sehingga menjadi lebih tertata serta penentuan batas-batas yang disepakati di lapangan untuk ditempatkan patok batas yang baru.
BERAPA BESAR BIAYANYA DAN SIAPA YANG MENANGGUNG BIAYANYA
Kegiatan-kegiatan tersebut diatas tentunya memerlukan biaya yang tidak dapat dikatakan sedikit yang tentunya menjadi tanggung jawab para pemilik yang memetik manfaat dari konsolidasi tanah. Jika masing-masing pemilik memiliki dana untuk melaksanakan hal tersebut tentunya tidak menjadi masalah, tetapi bagaimana jika tidak semua pemilik memiliki uang untuk membayarnya.
Tersedia kiat dimana pemilik tanah tidak perlu mengeluarkan uang untuk kegiatan konsolidasi tanah. Biaya yang ada dapat dicover dalam bentuk sumbangan tanah. Pemilik tanah secara proporsional dapat menyumbangkan sebagian tanahnya selain untuk infrastruktur (jalan dan lain sebagainya) dalam bentuk sumbangan tanah untuk pembangunan yang bernilai setara dengan biaya konsolidasi diatas.
Secara fisik luas bidang-bidang tanah setelah konsolidasi akan lebih kecil dengan sebelumnya. Hal ini merupakan konsekuensi logis dimana luas keseluruhan tetap sedangkan diperlukan tanah untuk pembangunan jalan, sarana lain dan sumbangan tanah tersebut. Namun demikian calon peserta konsolidasi tidak perlu cemas. Meskipun tanah yang dimiliki lebih sempit, namun nilai nya akan meningkat. Peningkatan nilai tanah yang terjadi akan lebih besar daripada kerugian akibat luas tanah yang lebih kecil tadi.
SOSIALISASI DAN JUSTIFIKASI KONSOLIDASI TANAH
Sosialisasi yang disebutkan diatas wajib diberikan kepada pemilik tanah untuk menumbuhkan kesadaran bahwa semua akan mendapat manfaat dari keteraturan tersebut. Dengan memberikan pengertian terhadap pertanyaan apa, bagaimana dan mengapa merupakan langkah besar awal sehingga pemilik tanah tergugah dan selanjutnya memiliki keingintahuan lebih terhadap manfaat konsolidasi tanah.
Keingintahuan pemilik tanah yang lebih besar tersebut tentunya tidak cukup diyakinkan dengan penjelasan yang bersifat narasi atau kualitatif. Apakah bakal manfaat yang disampaikan dapat dibuktikan? Perlu penjelasan yang lebih terukur dan bersifat kuantitatif terhadap semua manfaat tersebut. Dengan demikian penjelasan yang disampaikan lebih membumi dan dapat diterima, bahkan oleh mereka yang memiliki pengetahuan tentang pertanahan yang terbatas.
Mengapa hal ini perlu dilakukan? Karena kegiatan konsolidasi juga memberikan beban/biaya/kerugian yang merupakan trade off bagi pemilik tanah seperti disampaikan diatas. Sebagai contoh luas areal konsolidasi yang tidak mungkin bertambah akan mengakibatkan berkurangnya luas kepemilikan bidang tanah karena sebagian tanah dipergunakan bagi fasilitas dan utilitas umum seperti jalan, irigasi, dll. Di luar itu pemilik tanah dibebani dengan biaya pengembangan seperti pematangan lahan dan pembangunan infrastruktur.
Beban ini merupakan barier kedua dari pemilik tanah. Bukan tidak mungkin timbul pemikiran keengganan yaitu daripada bersusah-susah menanggung beban tanpa kejelasan manfaat yang diterima lebih baik tetap dengan keadaan sekarang. Untuk menembus barier ini perlu dijelaskan bahwa manfaat yang diterima lebih baik dibanding dengan biaya yang harus ditanggung.
Penjelasan posisi pemilik tanah (dari sisi manfaat) paska konsolidasi akan lebih baik dibanding sebelum konsolidasi perlu disampaikan dengan suatu ukuran. Apapun satuan ukuran yang digunakan haruslah satuan yang sama baik yang menggambarkan manfaat dan yang merepresentasikan biaya. Dengan adanya kesamaan tersebut maka barulah manfaat dan beban/biaya tersebut dapat diperbandingkan. Jika diperoleh satuan yang lebih besar paska konsolidasi dapat memberikan gambaran riil bahwa kegiatan konsolidasi berarti positif buat mereka.
Satuan ukuran yang mudah dipahami oleh hampir seluruh lapisan masyarakat adalah satuan moneter atau mata uang. Bukan berarti UUD (ujung-ujungnya duit), Namun memang masyarakat akan lebih mudah memahami jika manfaat dan biaya disajikan dalam bentuk rupiah. Manfaat yang diterima lebih besar dari biaya yang dikeluarkan, biasanya ditunjukkan dengan adanya peningkatan nilai aset. Pemberian pemahaman peningkatan nilai kepemilikan aset dalam bentuk rupiah akan lebih memudahkan penerima manfaat menerima kegiatan konsolidasi. Untuk itu perlu dilakukan penilaian tanah yang dapat memberikan gambaran moneter mengenai nilai tanah yang dikonsolidasi.
Selengkapnya..
Langganan:
Postingan (Atom)
