Informasi Pasar Tanah (Land Market)

Pasar selain tempat bertemunya pelaku transaksi juga memiliki fungsi utama lain yaitu sebagai tempat diperolehnya informasi tentang aktifitas pasar tersebut. Dalam pasar tanah informasi aktifitas dapat dilihat dari tiga elemen utama yaitu (1) Data yang menunjukkan waktu terjadinya transaksi; (2) Data kuantitatif yang menjelaskan nilai/harga transaksi yang terjadi; (3) Data deskriptif mengenai obyek transaksi.

Berangkat dari ketergantungan makhluk hidup yang sangat tinggi terhadap tanah, tidak mengherankan jika manusia memberikan nilai yang kadang tak terhingga untuk tanah. Nilai tersebut dapat bersumber dari penghargaan terhadap fungsi tanah, kandungan material yang ada di dalamnya, ataupun hal-hal lain yang bersifat abstrak seperti keindahan. Atas dasar nilai-nilai itulah, manusia melakukan pertukaran tanah dengan benda-benda atau jasa yang juga setara nilainya. Dalam perkembangannya, tanah pun mulai diperlakukan sebagai komoditas, yaitu sesuatu yang dibutuhkan dan dapat disuplai ketersediaannya di suatu arena yang disebut pasar.

Sebagai bagian dari perekonomian, pasar tanah memiliki kontribusi yang cukup besar sebagai penggerak perekonomian. Pertumbuhan perekonomian seringkali direfleksikan oleh pembangunan real estate, apartemen, gedung, pusat perbelanjaan yang nota bene adalah peningkatan pemanfaatan atas tanah. Pembangunan pertanahan yang pesat di suatu tempat meningkat merupakan indikator pergerakan perekonomian.

Pasar selain tempat bertemunya pelaku transaksi juga memiliki fungsi utama lain yaitu sebagai tempat diperolehnya informasi tentang aktifitas pasar tersebut. Dalam pasar tanah informasi aktifitas dapat dilihat dari tiga elemen utama yaitu (1) Data yang menunjukkan waktu terjadinya transaksi; (2) Data kuantitatif yang menjelaskan nilai/harga transaksi yang terjadi; (3) Data deskriptif mengenai obyek transaksi.

Penjelasan tentang ketiga data tersebut adalah sebagai berikut :

(1) Data yang menunjukkan waktu terjadinya transaksi

Terdapat dua jenis data yang menunjukkan waktu terjadinya transaksi. Yang pertama adalah saat terjadinya peralihan hak adalah saat dibuatnya atau ditandatanganinya akte jual-beli oleh pihak-pihak yang berkepentingan terhadap transaksi tersebut. Banyak pakar hukum berpendapat bahwa tanggal inilah yang digunakan dalam menentukan saat beralihnya kepemilikan/hak atas tanah.

Data tanggal transaksi lain adalah tanggal pendaftaran peralihan hak, yaitu tanggal pada saat sebuah sertifikat atas tanah, dicatatkan pendaftaran peralihannya di Kantor Pertanahan. Masih banyak perdebatan di kalangan ahli hukum apakah tanggal pendaftaran dapat dikategorikan sebagai tanggal transaksi. Namun, jika dilihat berdasarkan konsep data publik, pada saat pembuatan akte, masyarakat belum mengetahui secara luas tentang transaksi tersebut.

Sedangkan jika sebuah peralihan hak telah didaftarkan, maka data tersebut sudah menjadi daftar umum yang terbuka untuk masyarakat. Berdasarkan hal itulah, sebaiknya informasi tanggal tanggal pendaftaran juga disajikan untuk keperluan sistem informasi pasar tanah.

(2) Data Harga Transaksi

Data harga transaksi dapat disediakan secara langsung dari arsip pendaftaran tanah yang ada. Yaitu dengan mengutip harga yang dilaporkan pada akte jual beli (reported price).
Idealnya harga transaksi yang digunakan dalam sistem informasi pasar tanah adalah harga pasar tanah. Harga Pasar tanah adalah sejumlah uang yang disepakati oleh penjual dan pembeli untuk membayar harga komoditi yang ditransaksikan. Pertanyaan berikutnya adalah apakah harga pada akte mencerminkan harga pasar tanah?

Terdapat kekhawatiran bahwa kebutuhan diatas tidak dapat terpenuhi. Hal ini disebabkan adanya sinyalemen tentang perbedaaan antara harga transaksi yang tercantum pada akta jual beli dengan harga transaksi yang sebenarnya. Kondisi ini disebabkan oleh lemahnya sistem pajak yang berlaku saat ini, yang memungkinkan penjual dan pembeli untuk melaporkan harga lebih rendah dari yang sebenarnya. Hal ini bertujuan untuk menghindari pembayaran pajak yang tinggi. Dengan demikian, dapat diduga bahwa sebagian besar harga akte yang dilaporkan adalah under-valued.

Salah satu cara untuk mengatasi hal tersebut adalah dilakukan survei harga pasar. Survei dilakukan secara langsung terhadap pihak-pihak yang bertransaksi. Namun demikian kegiatan ini membutuhkan biaya dan tenaga yang sangat besar. Di samping itu kesediaan pihak yang bertransaksi untuk secara jujur menyampaikan harga transaksi sebenarnya dalam survei juga diragukan. Kekhawatiran mereka terhadap tuduhan penggelapan pajak perlu dipertimbangkan. Oleh karena itu survei terhadap seluruh transaksi yang ada saat ini belum efisien untuk dilaksanakan.

Namun demikian bukan berarti data harga transaksi (reported price) yang ada tidak dapat dimanfaatkan. Hal ini disiasati dengan penambahan beberapa data komplemen berupa pelaku transaksi. Data komplemen kedua adalah nama penjual dan pembeli. Umumnya, jika pelaku transaksi adalah suatu badan usaha atau badan hukum maka dimungkinkan untuk memperoleh harga pasar dari reported price. Hal ini dikarenakan sistem audit keuangan di badan usaha atau badan hukum yang cukup baik.

(3) Data Obyek Transaksi

Data ini dapat menjelaskan secara gamblang karakteristik bidang tanah yang bersangkutan. Karakteristik yang dimaksud meliputi jenis hak, luas tanah, dan lokasi bidang tanah yang dapat mempengaruhi harga transaksi. Dengan demikian, para pengguna bisa memperoleh gambaran umum mengenai bidang tanah yang ditransaksikan dan relasinya terhadap harga transaksi.
Kendala yang dihadapi saat ini adalah tidak semua data yang dalam sistem pendaftaran tanah, dapat diketahui lokasinya secara pasti. Ketidakjelasan sistem alamat pos di negara kita merupakan satu masalah. Masalah lain masih dijumpai sejumlah bidang tanah yang tidak disurvei dengan benar sehingga tidak dapat ditelusuri lokasinya.

Penutup

Kebutuhan masyarakat terhadap informasi pasar tanah saat ini semakin tinggi. Informasi pasar tanah yang baik sekurangnya memiliki ketiga jenis data diatas. Kabar baiknya, ketiga jenis data pasar tanah diatas merupakan data yang saat ini dimiliki oleh negara ini melalui sistem pendaftaran tanahnya. Untuk itu merupakan langkah yang tepat jika data yang ada segera dikelola untuk memberikan publik suatu informasi pasar tanah.