Biaya Transaksi Jual Beli Tanah

Kita semua pada suatu waktu tentu akan melakukan transaksi yang menyangkut tanah. Transaksi tersebut dapat berarti menjual atau membeli sebidang tanah. Tulisan ini memuat informasi mengenai biaya-biaya yang harus dikeluarkan oleh penjual dan pembeli dalam bertransaksi diluar harga tanah yang harus dibayarkan. Secara umum biaya transaksi jual beli tanah meliputi (1) biaya pengecekan sertifikat tanah, (2) pajak penghasilan, (3) Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), (4) biaya pembuatan akta PPAT dan (5) biaya pendaftaran peralihan hak.

Biaya yang harus dikeluarkan dalam melakukan transaksi jual beli tanah adalah:

1. Biaya Pengecekan Sertifikat Tanah
Pengecekan sertifikat tanah dilakukan di Kantor Pertanahan Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat. Pengecekan sertifikat tidak lain adalah memperoleh informasi untuk memastikan sertifikat tanah yang ada adalah sertifikat asli yang dikeluarkan oleh BPN dan terdaftar dengan baik. Tergantung dari jumlah informasi yang diperlukan. Biaya perolehan untuk setiap informasi per lembar adalah Rp. 25.000,-. Penjual atau pembeli setidaknya mengecek informasi tentang dua hal. Yang pertama adalah informasi tentang pendaftaran tanah yang diperoleh dari buku tanah dan informasi tentang data fisik bidang tanah yang diperoleh dari surat ukur. Tergantung kebutuhannya biaya ini biasanya dibayarkan oleh calon pembeli yang lebih berkepentingan.

2. Pajak Penghasilan (PPh)

Pajak ini wajib dibayarkan oleh si penjual. Nama lengkapnya adalah Pajak Penghasilan atas penghasilan dari pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan. Besarnya secara umum adalah 5% dari besarnya harga jual tanah (transaksi) tanah. Jadi jika seseorang menjual tanahnya seharga Rp. 100 juta, ia berkewajiban membayar PPh sebesar 5% nya atau Rp. 5 juta.

Terdapat beberapa pengecualian untuk tidak membayar PPh yaitu
a. Nilai transaksi lebih rendah dari 60 juta.
b. Penjualan dilakukan dalam rangka pembebasan tanah untuk kepentingan umum.
c. Hibah kepada keluarga sedarah
d. Warisan

Penjual wajib membayar sendiri pajak penghasilan ke Bank Persepsi atau Kantor Pos dan Giro sebelum akta jual beli ditandatangani. Dalam hal ini disarankan agar penjual melakukan pembayaran sendiri dengan menggunakan Surat Setoran Pajak (SSP) tanpa diwakilkan atau dititipkan untuk memastikan bahwa uang yang disetorkan diterima oleh Negara.

3. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

Biaya ini wajib dibayarkan oleh si pembeli. BPHTB adalah bea yang harus dibayarkan akibat diperolehnya suatu hak atas tanah oleh seseorang. Secara umum Besar biaya yang harus dibayarkan adalah 5% dari besarnya harga jual tanah kena pajak (Nilai Perolehan Obyek Pajak Kena Pajak). Besarnya Nilai Perolehan Obyek Pajak Kena Pajak adalah harga jual tanah dikurangi dengan Nilai Perolehan tidak kena pajak. Nilai tidak kena pajak tersebut maksimum Rp. 60.000.000,- dan ditetapkan secara regional.
Secara sederhana besarnya BPHTB = 5% x (NPOP - NPOP TKP).

Sebagai contoh jika harga transaksi jual beli adalah Rp. 100 juta. Di Propinsi DKI Jakarta besarnya NPOPTKP adalah Rp. 60 juta. Maka besarnya BPHTB:

BPHTB = 5% x (Rp. 100juta – Rp. 60 juta)
= 5% x Rp. 40 juta
= Rp. 2 juta.


4. Biaya Pembuatan Akta PPAT

Biaya ini adalah untuk pembuatan akte jual-beli. Tergantung kesepakatan, biaya ini dapat ditanggung oleh pembeli, penjual ataupun keduanya. Besarnya biaya maksimum adalah 1% (satu persen) dari harga transaksi.

5. Biaya Pendaftaran Peralihan Hak (Balik Nama)

Biaya balik nama dibayarkan oleh pembeli pada saat pendaftaran peralihan hak di Kantor Pertanahan BPN. Kegiatan pendaftaran balik nama dilakukan setelah akta jual beli ditandatangani dan disahkan oleh PPAT. Tujuannya adalah agar nama pembeli dapat didaftar sebagai pemilik yang tertera di sertifikat tanah. Besarnya biaya yang harus dibayarkan adalah Rp. 25.000.